La Coupe du Monde de la FIFA 2030 arrive au Portugal. Trois stades, deux villes, et l'un des événements les plus regardés au monde qui arrive en 2030. Pour tous ceux qui envisagent d'investir dans l'immobilier portugais, que ce soit pour la première fois ou pour compléter un portefeuille existant, la question est simple : cela change-t-il le calcul, et si oui, comment ?

Ce que l'histoire nous apprend

Depuis 2010, chaque Coupe du monde a laissé une empreinte mesurable sur l'immobilier du pays hôte. La tendance est suffisamment cohérente pour être prise au sérieux.

Au Brésil, avant le tournoi de 2014, les prix de l'immobilier résidentiel à São Paulo ont augmenté de 25 % entre 2010 et 2013, tandis qu'à Rio de Janeiro, les valeurs ont grimpé de 28 % au cours de la même période, les gains les plus importants étant concentrés autour du Maracanã. À l'arrivée de la compétition, les prix de location à Rio ont encore augmenté de 35 % par rapport aux niveaux d'avant la Coupe du monde. Au Qatar, les années précédant 2022 ont été similaires : plus de 5 000 transactions immobilières d'une valeur de 25 milliards QAR ont été enregistrées pour la seule année 2021, les loyers commerciaux à West Bay ont augmenté de 25 % et le taux d'occupation des hôtels pendant le tournoi a culminé à 90 %, avec des tarifs journaliers en hausse de 45 % par rapport aux niveaux normaux. Après l'événement, le Qatar a enregistré une hausse de 58 % du tourisme, un chiffre qui a soutenu la demande immobilière bien au-delà du match final.

Le cabinet de recherche Lincoln Institute of Land Policy a analysé l'impact des infrastructures des méga-événements dans plusieurs pays hôtes. Il a constaté que les gains immobiliers à long terme sont plus importants lorsque les investissements liés à l'événement renforcent les centres d'emploi existants, la connectivité des transports et la demande de logements, plutôt que de s'appuyer uniquement sur le tourisme à court terme. Cette conclusion est particulièrement pertinente pour le Portugal.

Une autre tendance mérite d'être soulignée : lors des tournois passés, les marchés immobiliers ont suivi un cycle familier. Les premiers arrivants bénéficient des annonces d'infrastructures, les acheteurs en milieu de cycle sont confrontés à une hausse des prix, et les derniers arrivants se heurtent souvent à un pic de prix avec une marge de progression limitée. Nous nous trouvons actuellement dans la phase initiale du cycle portugais. Cette fenêtre ne reste pas ouverte indéfiniment.

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Pourquoi le Portugal est structurellement mieux positionné que les pays hôtes précédents

Le Brésil a dépensé 11 milliards de dollars pour préparer 2014 et a dépassé son budget. Le Qatar a investi plus de 220 milliards de dollars. Tous deux ont connu des difficultés financières parallèlement à leurs gains immobiliers et, dans le cas du Brésil, une correction économique postérieure à l'événement a partiellement annulé une partie de l'appréciation antérieure à l'événement.

La situation du Portugal est différente. En tant que coorganisateur et en s'appuyant sur des infrastructures existantes, le Portugal peut répondre aux exigences de la FIFA tout en limitant son exposition financière. L'Estádio da Luz, l'Estádio José Alvalade et l'Estádio do Dragão sont tous des sites confirmés qui nécessitent une rénovation plutôt qu'une construction. Le risque fiscal qui accompagnait les précédents hôtes est largement absent ici.

Le Portugal bénéficie en revanche des retombées économiques de la visibilité mondiale, de l'essor du tourisme et de l'amélioration des infrastructures, sans les dépassements de budget qui ont érodé les rendements dans d'autres pays. L'analyse de DLA Piper sur le tournoi 2030 identifie l'hôtellerie et le tourisme, le commerce de détail et les espaces commerciaux, ainsi que les logements adjacents aux infrastructures comme les trois principaux domaines d'opportunité pour les investisseurs dans les pays coorganisateurs.

Le marché sous l'événement

La Coupe du monde n'arrive pas dans le vide. Le marché immobilier portugais est déjà très performant sur la base de ses propres fondamentaux, comme le montre l'étude Maven's 2026 Portugal Real Estate Outlook.

Les prix des logements ont augmenté de 16,1 % en glissement annuel au troisième trimestre 2025, avec des volumes de transactions en hausse de 4 %. Lisbonne et Porto ont soutenu la demande pluriannuelle des acheteurs internationaux à travers de multiples groupes de nationalité. Le nombre de résidents américains au Portugal a augmenté de plus de 500 % depuis la pandémie, avec une hausse de 36 % pour la seule année 2024, une tendance qui ne montre aucun signe de ralentissement. Le Portugal se classe régulièrement parmi les premières destinations mondiales pour les étrangers en quête de stabilité, de qualité de vie et d'un cadre juridique transparent pour la propriété.

La Coupe du monde est un catalyseur qui vient s'ajouter à des fondamentaux qui fonctionnent déjà. La combinaison d'une forte demande de base et d'un événement mondial spécifique et limité dans le temps est à l'origine d'une appréciation durable plutôt que de pics spéculatifs.

Que faut-il acheter ?

Tous les types de biens immobiliers ne bénéficieront pas des mêmes avantages. Sur la base des modèles historiques du Brésil et du Qatar, et du profil spécifique du Portugal, trois catégories se distinguent.

L'immobilier résidentiel de location à court terme est la catégorie la plus directe. La Coupe du monde de football au Qatar a entraîné une hausse de 50 % des prix des locations à court terme dans l'ensemble de la région, et les quartiers riverains de Doha ont enregistré les plus fortes hausses, simplement parce qu'ils étaient les plus proches de l'endroit où les visiteurs voulaient se rendre. Au Portugal, les appartements bien situés à Lisbonne et à Porto, en particulier dans les zones bien desservies par les transports et à proximité des stades, feront l'objet d'une forte demande de location à court terme au cours des mois qui entoureront la compétition. L'intérêt d'acheter maintenant est de bénéficier de plusieurs années de rendement avant l'événement, puis de profiter du pic de la période du tournoi, et de détenir un actif fondamentalement sain sur un marché dont les moteurs de la demande sont à long terme.

L'hôtellerie et les logements avec services sont la version institutionnelle de la même thèse. Le parc hôtelier existant du Portugal ne suffira pas à répondre à la demande maximale. Les promoteurs qui mettent sur le marché de nouvelles clés d'hôtel ou un inventaire d'appartements avec services avant 2030 ciblent une véritable lacune. Le délai d'exécution est important : tout ce qui commence à être construit aujourd'hui dispose d'environ trois à quatre ans pour être opérationnel avant le tournoi, ce qui est réalisable mais n'est pas une sinécure.

Les quartiers adjacents aux stades et en régénération représentent l'histoire de l'appréciation à long terme. À Lisbonne, la zone autour de l'Estádio da Luz à Benfica est déjà au début d'une transformation significative. Le plan directeur du Benfica District, d'une valeur de 220 millions d'euros, comprend une nouvelle arène couverte, une place pour les supporters, des équipements collectifs et des espaces commerciaux. De nombreux projets résidentiels haut de gamme ont déjà vu le jour dans les rues avoisinantes. Les investisseurs qui investissent dans cette zone aujourd'hui achètent avant que l'infrastructure ne soit achevée, ce qui est historiquement le cas pour les meilleurs rendements.

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À Porto, l'Estádio do Dragão se trouve dans la partie orientale de la ville, une zone qui a fait l'objet d'importants investissements de rénovation ces dernières années. La Coupe du monde ajoute une nouvelle couche de visibilité et d'activité de développement à un corridor qui était déjà en voie d'amélioration.

Les commerces et les bureaux constituent une opportunité secondaire, mais qui mérite d'être soulignée. La Coupe du monde du Qatar a entraîné une hausse significative de la valeur des commerces et des propriétés commerciales, et le tournoi de 2030 devrait accroître la demande d'espaces de bureaux modernes dans les grandes villes, les entreprises et organisations internationales cherchant à s'implanter. Pour Lisbonne en particulier, qui bénéficie déjà d'une présence croissante dans les secteurs de la technologie et de la finance, cela vient s'ajouter à la demande existante.

Où acheter

Lisbonne - couloir Benfica / Luz. La zone adjacente au stade est le bénéficiaire le plus direct du tournoi et du développement du district de Benfica. Bien desservie par le métro, proche de Colombo (l'un des plus grands centres commerciaux d'Ibérie) et située dans une zone historiquement sous-évaluée par rapport au centre de Lisbonne. La prime de régénération n'est pas encore entièrement prise en compte.

Lisbonne - des quartiers bien établis avec de solides fondamentaux de location à court terme. Príncipe Real, Estrela, Campo de Ourique et Avenidas Novas bénéficieront tous de l'augmentation de la demande pendant la période du tournoi. Ce sont des zones où l'investissement à long terme est déjà solide et où la Coupe du Monde ajoute une opportunité de rendement à court terme.

Porto - Bonfim et corridor Est. La zone autour de l'Estádio do Dragão a été l'une des zones de régénération les plus actives de Porto. Le nouveau développement résidentiel, l'amélioration des infrastructures et la forte demande de location à court terme d'une ville qui est l'une des destinations touristiques à la croissance la plus rapide d'Europe en font un investissement crédible à moyen terme.

Porto - centre ville et Ribeira. Comme pour les meilleurs quartiers de Lisbonne, la Coupe du monde va stimuler la demande de location à court terme dans les zones les plus établies et les plus recherchées de Porto. Les biens immobiliers ont tendance à conserver leur valeur et la liquidité de sortie est fiable. Pour les investisseurs qui souhaitent entrer sur ce marché, Maven dispose d'une large sélection d'opportunités résidentielles sur plan actuellement disponibles dans ce corridor. Contactez community@maveninvest.pt pour en savoir plus.

Est-ce le bon moment ?

La question du moment opportun est celle que les investisseurs posent le plus souvent, et les données historiques sont assez claires. Les investisseurs précoces dans les villes hôtes de la Coupe du monde bénéficient des annonces d'infrastructures et de prix d'entrée favorables, les acheteurs en milieu de cycle sont généralement confrontés à une hausse des prix et les investisseurs tardifs achètent souvent au moment du pic ou à proximité de celui-ci.

Le cycle du Portugal n'en est qu'à ses débuts. Le tournoi est confirmé, les stades sont connus, les programmes d'investissement sont annoncés. Le marché est conscient de l'événement, mais ne l'a pas encore entièrement réévalué.

La mise en garde, comme toujours, est que l'investissement doit avoir un sens en soi. La Coupe du monde est un vent arrière significatif, qui ne remplace pas des fondamentaux sains. Si vous investissez pour la première fois au Portugal, consultez une équipe d'experts pour vous guider.

L'effet d'exposition - ce qu'une Coupe du monde fait au-delà du tournoi lui-même

La Coupe du monde 2022 a touché une audience mondiale cumulée d'environ cinq milliards de personnes. Chaque match disputé à Lisbonne et à Porto placera les deux villes devant ce public, non seulement en tant que lieu de compétition, mais aussi en tant que destination. Les prises de vue des stades, les reportages sur la ville diffusés par les chaînes de télévision entre les matches, les reportages sur les voyages qui inondent les principales publications dans les deux ou trois années précédant un tournoi. Pour de nombreux téléspectateurs, ce sera la première fois qu'ils découvriront sérieusement le Portugal.

Et puis il y a les gens qui viennent. Des centaines de milliers de visiteurs, dont beaucoup viennent d'Amérique du Nord, d'Europe du Nord et de marchés émergents auxquels le Portugal a été peu exposé, passeront des jours ou des semaines à Lisbonne et à Porto. Ils séjourneront dans les quartiers, mangeront dans les restaurants, marcheront dans les rues et repartiront avec une expérience vécue d'un pays qu'ils ne connaissaient peut-être que vaguement auparavant. Une grande partie d'entre eux reviendront.

C'est ainsi que les événements mondiaux élargissent en permanence le bassin d'acheteurs d'un marché. Le délai de conversion est long : les personnes qui découvriront le Portugal en 2030 ne prendront peut-être pas de décision d'investissement avant 2033 ou 2034. Le Portugal part déjà de l'une des bases touristiques les plus solides d'Europe, ce qui signifie que les retombées de l'événement seront probablement plus durables que pour les hôtes précédents. La vague de demande ne déferle pas le jour de la finale. Elle se développe pendant les années qui suivent.

Le bilan

La Coupe du monde 2030 représente une rare convergence de visibilité mondiale et d'investissement dans les infrastructures, qui vient s'ajouter à un marché déjà performant. L'avantage en termes d'infrastructures par rapport aux hôtes précédents réduit le risque fiscal. Les fondamentaux du marché sont solides, indépendamment de l'événement. Enfin, le modèle historique du Brésil et du Qatar suggère que les investisseurs qui agissent au début du cycle d'accueil ont toujours surpassé ceux qui ont attendu.

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