Portugalia stała się jednym z najbardziej atrakcyjnych miejsc w Europie do inwestowania w nieruchomości, czy to na pobyt, wakacje, czy długoterminową aprecjację aktywów. Stabilność społeczna, silne zabezpieczenia prawne i wysoka jakość życia nadal przyciągają międzynarodowych nabywców poszukujących możliwości relokacji, inwestycji lub dywersyfikacji portfela.

Europejscy nabywcy dominują w popycie na nieruchomości mieszkaniowe w Portugalii, szczególnie z Francji, Wielkiej Brytanii, Niemiec, Szwajcarii i Hiszpanii. W kilku regionach jedną z trzech najpopularniejszych narodowości są jednak także obywatele Stanów Zjednoczonych.

Portugalia została nawet opisana jako "niezwykle pożądany kierunek" dla Amerykanów. Jak ujął to The Guardian, "to najlepsze miejsce na ucieczkę z USA". Według gazety, czynniki takie jak bezpieczeństwo i koszty utrzymania plasują Portugalię na korzystniejszej pozycji niż Stany Zjednoczone.

Portugalia zajmuje 7. miejsce w rankingu Global Peace Index 2024, podczas gdy Stany Zjednoczone plasują się na 128. miejscu, "między Kenią a Ekwadorem". Kraj ten oferuje powszechną i dostępną publiczną opiekę zdrowotną, stosunkowo niższe koszty utrzymania, solidne przepisy antydyskryminacyjne i swobodny przepływ w ramach UE. W 2023 r. w Portugalii odnotowano zaledwie 89 zabójstw w całym kraju, w porównaniu do 16 935 w USA.

Jednak pomimo pozornej prostoty procesu, zakup nieruchomości w Portugalii wiąże się ze specyfiką prawną, którą należy dokładnie ocenić, zwłaszcza przez zagranicznych nabywców. Niniejszy artykuł przedstawia kluczowe aspekty prawne, które każdy międzynarodowy inwestor powinien zrozumieć przed zawarciem transakcji na rynku nieruchomości w Portugalii.

1. Otwarty dostęp do portugalskiego rynku nieruchomości

Portugalskie prawo nie nakłada żadnych istotnych ograniczeń na zakup nieruchomości przez cudzoziemców. Niezależnie od tego, czy chodzi o nieruchomość mieszkalną, komercyjną czy gruntową, nierezydenci korzystają z takich samych praw własności i ochrony jak obywatele Portugalii.

Kredyty: Dostarczone zdjęcie; Autor: Klient;

Jedynym początkowym wymogiem jest uzyskanie portugalskiego numeru identyfikacji podatkowej (NIF), który jest obowiązkowy dla każdej działalności gospodarczej, w tym nabywania nieruchomości.

2. Znaczenie prawnego badania due diligence

Badanie due diligence jest prawdopodobnie najważniejszym krokiem w każdej transakcji dotyczącej nieruchomości. Zapewnia ono między innymi, że nieruchomość

  • jest prawidłowo zarejestrowana
  • jest wolna od zastawów, hipotek lub toczących się sporów sądowych;
  • jest zgodna z wymaganymi pozwoleniami urbanistycznymi i budowlanymi;
  • nie ma żadnych naruszeń miejskich ani nielegalnych prac;
  • nie posiada nieuregulowanych opłat kondominialnych lub długów podatkowych.

Chociaż portugalski system rejestracji nieruchomości jest wysoce wiarygodny, zaufanie to może czasami prowadzić zagranicznych nabywców do przeoczenia niezbędnych kontroli. Niewystarczająca należyta staranność może skutkować opóźnieniami, sporami prawnymi lub znacznymi stratami finansowymi.

3. Umowa przyrzeczenia (CPCV): charakterystyczna portugalska praktyka

Umowa przyrzeczenia kupna-sprzedaży (CPCV ), choć nie jest obowiązkowa, jest szeroko stosowana na portugalskim rynku nieruchomości. Za jej pośrednictwem strony mogą

  • zarezerwować nieruchomość;
  • ustalić warunki i terminy
  • określić kary za nieprzestrzeganie umowy
  • uzgodnić depozyt, który wzmacnia zaangażowanie stron.

Zagraniczni nabywcy często wymagają klauzul dostosowanych do ich potrzeb, takich jak wydłużone terminy międzynarodowych przelewów środków lub warunki związane z finansowaniem zagranicznym.

4. Akt notarialny i rejestracja: kiedy zakup staje się ostateczny

Własność staje się prawnie skuteczna dopiero po podpisaniu publicznego aktu notarialnego lub uwierzytelnionego dokumentu prywatnego, sporządzonego przed prawnikiem, radcą prawnym lub notariuszem. Kolejnym krokiem jest rejestracja w Urzędzie Ksiąg Wieczystych, która potwierdza przeniesienie własności w oczach państwa.

Łącznie etapy te zapewniają wysoki poziom bezpieczeństwa prawnego, przyczyniając się do reputacji Portugalii jako jednego z najbardziej przejrzystych i niezawodnych systemów nieruchomości w Europie.

Kredyty: Dostarczone zdjęcie; Autor: Klient;

5. Podatki i koszty, których powinni spodziewać się zagraniczni nabywcy

Nabycie nieruchomości wiąże się z dodatkowymi kosztami, w tym

  • IMT (Property Transfer Tax)
  • Opłata skarbowa
  • Opłaty notarialne i rejestracyjne

Dokładna kwota zależy od ceny, rodzaju i przeznaczenia nieruchomości. Właściwe planowanie finansowe jest niezbędne, aby uniknąć niespodzianek i dokładnie obliczyć całkowitą kwotę inwestycji.

6. Rezydencja i inwestycja: co się zmieniło

Portugalia stała się znana na całym świecie dzięki programowi rezydencyjno-inwestycyjnemu "Złota Wiza". Jednak ostatnie zmiany legislacyjne oznaczają, że zakup nieruchomości nie zapewnia już automatycznego dostępu do programu.

Niemniej jednak zagraniczni inwestorzy mogą nadal korzystać z alternatywnych ścieżek wizowych, takich jak D7 (wiza dla pasywnych dochodów) lub D2 (wiza dla przedsiębiorców), z których obie są często łączone z nabyciem nieruchomości. Dla wielu osób zakup nieruchomości pozostaje strategicznym elementem relokacji, nawet jeśli nie jest już bezpośrednią drogą do uzyskania Złotej Wizy.

7. Dlaczego specjalistyczne wsparcie prawne jest niezbędne

Chociaż Portugalia jest uważana za bezpieczny i przejrzysty rynek, każda transakcja wiąże się ze szczegółami, które wymagają profesjonalnej analizy. Prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości zapewnia:

  • pełną ochronę interesów nabywcy;
  • kompleksowy przegląd całej dokumentacji
  • negocjowanie uczciwych i bezpiecznych warunków umowy;
  • reprezentację w Portugalii, jeśli kupujący przebywa za granicą;
  • zapobieganie ryzyku, sporom i nieoczekiwanym zobowiązaniom.

Profesjonalne wsparcie prawne nie jest dodatkowym wydatkiem, ale kluczową inwestycją dla każdego, kto z ufnością wchodzi na zagraniczny rynek nieruchomości.

Podsumowanie

Portugalia oferuje rzadkie połączenie stabilności, przejrzystości i długoterminowego potencjału nieruchomości. Dla międzynarodowych inwestorów pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków w Europie. Jednak złożoność prawna związana z nabywaniem nieruchomości sprawia, że niezbędne są wskazówki ekspertów.

Przy odpowiednim wsparciu prawnym zakup nieruchomości w Portugalii staje się nie tylko bezpieczny, ale także stanowi doskonałą okazję do inwestycji i poprawy jakości życia.


https://mmt-legal.pt/