Bu Kanun Hükmünde Kararname, AL yönetim modelinde önemli bir değişiklik getirdi: yetkilerin belediyelere ademi merkeziyetsiz hale getirilmesi. O andan itibaren, kısa vadeli kiralama birimlerini işletmenin mümkün olup olmadığına, nerede, nasıl ve hangi koşullar altında kendi bölgelerinin özelliklerine göre karar vermek yerel makamlara kalmış olacaktır. Görünüşe göre mantıklı bir önlem, ancak başka sorunlara yol açabilir.

Lizbon ilk harekete geçen ve belki de bu yeni aşamanın en sembolik örneğiydi. Kasım 2024'te belediye, toplam daimi konut sayısınının% 2,5'ine eşit veya daha fazla olan tüm cemaatlerde yeni AL kayıtlarının onayını altı ay süreyle (yenileme olasılığı ile) askıya aldı. Bu tedbire, önerileri basit idari kontrolün çok ötesine geçen Kısa Vadeli Kiralama Belediye Yönetmeliklerini gözden geçirmek için bir kamu istişaresinin açılması eşlik etti: şehirdeki izinler ve yasaklar haritasının derinlemesine bir yeniden tasarımını öneriyorlar

.

Önerilen önlemler arasında, cemaat başına AL yoğunluğuna dayalı kriterlerle mutlak ve göreceli sınırlama bölgelerinin oluşturulması yer almaktadır. Mutlak bölgelerde (%5), yeni kayıtlar tamamen yasaklanacaktı. Göreceli bölgelerde (%2.5 ila% 5), bunlara yalnızca istisnai durumlarda izin verilecektir. Buna ek olarak, Lizbon belediyesi belirli bölgelerdeki kayıtların devredilebilirliğini kısıtlamanın yanı sıra, AL lisanslı mekanların perakende veya catering gibi tamamlayıcı faaliyetler yürütmesini önlemeyi öner

mektedir.

Bu öneriler birkaç soruyu gündeme getiriyor. Birincisi ve en belirgin olanı, merkezi olmayan modelin, ulusal milletvekillerinin yürürlükten kaldırmayı seçtiği önlemleri belediyeler aracılığıyla yeniden uygulamak için ne ölçüde kullanıldığıdır. Başka bir deyişle, eğer “Mais Habita” nın yürürlükten kaldırılması sektördeki istikrarı ve güveni yeniden sağlamayı amaçlıysa, yeni yerel güçlerin kullanımı pratikte etkisini geçersiz kılabilir ve yasal güvensizlik hissini yeniden canlandır

abilir.

İkinci konu ise ulusal hukuk sisteminin parçalanmasıdır. Her belediye oranlar, tamamlayıcı kullanımlar, kayıtların devri ile ilgili sınırlamalar gibi farklı kriterler uygularsa, ülkenin farklı bölgelerinde mülkleri olan operatörler, belediyeden belediyeye değişen kurallar, son tarihler ve sınırlamalarla düzenleyici bir labirentle karşı karşıya kalacaktır. Koordinasyonsuz ve potansiyel olarak değişken olan çoklu yerel çerçeveler, sektöre yatırım yapanlar için gerçek bir risk oluşturmaktadır. Daha uyarlanabilir olan kurumsal yatırımcılar bile ülke genelinde yayılmış portföyleri yönetmekte zorlanacaklar. Koordinasyon ve ortak yol gösterici ilkeler olmadan ademi merkeziyetçilik, yeni bir istikrarsızlık kaynağı olma riski taşır

.

Düzenlemeleri yerel gerçekliğe uyarlama fikri haksız değildir. Hiç kimse Lizbon'un nüfus yoğunluğunun ve turist talebinin çok daha düşük olduğu kırsal kesimdeki bir şehirden farklı konut baskılarıyla karşı karşıya olduğunu tartışmıyor. Ancak belediye özerkliği sistematik ve koordinasyonsuz kısıtlamaya dönüştüğünde, olumsuz etkiler kaçınılmazdır. AL sektörü büyük ölçüde, sürekli değişen düzenlemeleri sürekli izlemek, analiz etmek ve bunlara uyum sağlamak için yapıya veya kaynaklara sahip olmayan küçük ev sahipleri ve bireysel yatırımcılardan oluşur

.

Son on yılda AL'nin Portekiz'de kentsel yenilenmenin arkasındaki itici güçlerden biri olduğu belirtilmelidir. Günümüzün boş veya harap mülklerinin çoğu bu iş modeli sayesinde restore edilmiştir. Faaliyetteki keskin büyümenin, özellikle sakinler için konutlara erişim ve mahallelerin dengesi açısından meşru endişeler yarattığı doğrudur. Ancak bu endişeler, yatırımcıların güvenini zayıflatan ve kamu politikalarını kötüleştiren ardışık yasaklama ve liberalizasyon döngüleri ile değil, orantılı ve öngörülebilir önlemlerle ele alınmalıdır

.

Merkeziyetçilik başlı başına bir fırsattır: yerel politikayı bölgenin özelliklerine uyarlamayı mümkün kılar, belediyelere ses kazandırır ve daha uygun çözümler teşvik eder. Bununla birlikte, koordinasyon olmadan merkeziyetçilik, sorunu çözmeden aktarmaktır. Bugün söz konusu olan, Portekiz'in açık, istikrarlı ve adil bir AL çerçevesine doğru ilerleyip ilerlemediği - yoksa siyasi baskıların veya kısa vadeli algıların kaprisiyle aşırı kısıtlamalar ve kısa vadeli liberalizasyonlar arasında dalgalanmaya devam edip etmeyeceğidir

.

Merkeziyetçiliğin çalışması için, belediye eylemine temel teşkil eden asgari ulusal yönergeleri tanımlamak gerekir. Kentsel baskıyı neyin oluşturduğuna dair nesnel kriterler, etkili izleme araçları ve sektördeki operatörler için asgari garantiler keyfiliği önlemek ve AL'nin ulusal ekonominin önemli bir parçası olarak kalmasını sağlamak için gereklidir

.

Sonuç olarak, kısa vadeli kiralama, daha fazla yerel özerklik ve aynı zamanda yenilenen belirsizliklerle işaretlenmiş yeni bir aşamadan geçiyor. Yerinden merkeziyetçiliğe açık yol gösterici ilkeler ve ulusal tutarlılık eşlik etmezse, aceleci ve koordinasyonsuz kararlar için bir üreme alanı olabilir. Öngörülebilirliği sağlayan, yatırımı koruyan ve toplulukların ve sektörün gerçek ihtiyaçlarını karşılayan bir denge bulmak artık milletvekili, belediyeler ve operatörlere kalmıştır. Tehlikede olan sadece AL'nin geleceği değil, Portekiz'deki toplu konut ve turizm politikasının güvenilirliği.

Maria do Rosã ¡rio Tavares de Pina, CCA Hukuk Bü rosu Gayrimenkul Sorumlusu tarafından.

www.getgoldenvisa.com