אירוע מרכזי המעצב את השוק הוא פרסום דוח סטטיסטי של פורטל הנדל"ן idealista לרבעון הראשון של 2026, שמצא כי רק אחד מכל שלושה בתים המפורסמים למכירה בפריסה ארצית מתומחר מתחת ל -300,000 אירו.

פלח זה הוא הנטל הכספי המרבי עבור רוב משקי הבית התושבים, אפילו עם אשראי. זמינותו הצטמצמה ב -31% בשנה אחת, והותירה פחות מ -40,000 בתים בטווח מחירים זה בפריסה ארצית

.

השפיע על כל טווחי המחירים

ההתכווצות בהיצע המגורים השפיעה על כל טווחי המחירים, אך ההשפעה הייתה בולטת יותר בטווחים הנמוכים יותר. בסך הכל, היקף הדירות שפורסמו בשוק הלאומי ירד ב -19% תוך 12 חודשים, והתיישב מעט מעל 100,000 נכסים בתחילת השנה.

בעוד שמלאי הבתים עד 300,000 אירו צנח בכמעט שליש, ההיצע מתחת ל -210,000 אירו צנח ביותר ממחצית. לעומת זאת, פלח היוקרה היה עמיד יותר.

הבתים בשווי בין 300,000 ל -600,000 אירו ירדו השנה ב -11%, והביאו את סך הדירות לכ -47,000 דירות. טווח המחירים מעל 600,000 אירו ירד ב -8% בלבד, ושמר על מלאי של כמעט 22,000 נכסים

.

דינמיקה א-סימטרית זו הפכה את דינמיקת השוק ודחפה את המחירים לרמות שיא. גם עלויות ייצור גבוהות, כולל עבודה וחומרי בנייה, הניעו זאת. בשנה שעברה, מחירים נוחים היוו 42% מהמניה; נתח זה עומד כעת על 36%.

טווח ביניים

לעומת זאת, החלק הגדול ביותר בהיצע הדיור נמצא כיום בטווח הביניים שבין 300,000 אירו ל -600,000 אירו, המהווים 44% מכלל השוק, בעוד שדירות בעלות של יותר מ -600,000 אירו ממשיכות להחזיק בנתח משמעותי, המהווה חמישית מהמלאי הזמין

.

כדי להתמודד עם מחסום זה, הממשלה הציגה חבילה פיסקלית ב -20 במאי, הכוללת פטורים מ- IMT (מס העברת רכוש) ומס בולים לצעירים עד גיל 35, שהשוק כבר ממנף.

מע"מ מופחת על בנייה

יתר על כן, המגזר צופה ליישום ביולי של שיעור מע"מ מופחת של 6% לבנייה ושיקום, יחד עם פישוט הרישוי באמצעות המשטר המשפטי המתוקן לעיור ובנייה (R

JUE).

האבחנה הלאומית מסתירה מציאות שונה מאוד במרכזים העירוניים במדינה. נכסים מתחת ל -300,000 אירו מהווים לפחות מחצית מהמניות ב -12 מתוך 20 בירות המחוזות שניתחו. הדומיננטיות של דיור בר השגה היא מכריעה בערי הנהר הפנימיות והצפוניות, כמו בראגנסה, שם היא מייצגת 98% מכלל המניות, בג'ה, עם 86%, וגוארדה, עם 82%

.

בפורטו, לעומת זאת, דירות למכירה במחיר של עד 300,000 אירו מהוות רק שליש מהשוק המקומי. בפורטו, הנתח הגדול ביותר הוא בטווח המחירים הבינוני, המהווה 45% מהסך הכל, בעוד שהקטע מעל 600,000 אירו מהווה רבע מכלל ההיצע בעיר

.

קצוות מנו

גדים ליסבון, פונשל ופארו מופיעות בקצה ההפוך כבירות עם הבחירה הפחות נגישה, המהוות 7%, 3% ו -14% מסך המלאי הזמין בהתאמה.

בעוד בפונשל ובפארו, רוב ההיצע נמצא בטווח המחירים הבינוני.

בליסבון, לעומת זאת, 49% מהשוק הם מעל 600,000 אירו, מה שמראה בלעדיות קיצונית. מרוכז בפלחי המחירים הנמוכים יותר, כאשר דירות בשווי בין 90,000 ל -180,000 אירו רושמות את הצפיפות הגבוהה ביותר בשוק, ועולות על ממוצע של 10 אנשי קשר לפרסומת ברבעון הראשון. תופעה זו מוגברת על ידי ההשפעה של תוכנית "IMT Jovem", המעניקה פטור ממס מוחלט או חלקי

.

הביקוש זינק גם יותר מ -30% במגזר הביניים בין 300,000 אירו ל -600,000 אירו, מונע מיציבות תעסוקתית וריביות משכנתא משתלמות בתחילת השנה, לפני ששיעורי האוריבור החלו לעלות על רקע חוסר יציבות גיאופוליטית במזרח התיכון.

תוצאה ישירה כתוצאה

ישירה, הבתים הזולים ביותר נעלמים מהשוק תחילה. נכסים עד 300,000 אירו נשארים פעילים במשך 80 יום בלבד בפורטל האידיאליסטה. לעומת זאת, נכס הממוקם בפלח היוקרה, מעל 600,000 אירו, לוקח בממוצע 119 ימים למצוא קונה בפריסה ארצית

.

למרות שהצעדים הכלכליים של הממשלה נועדו להפוך את המגמה, משקיעים ויזמים מזהירים כי ההשפעות על בנייה חדשה ייקחו זמן. משפחות מתמודדות כעת עם חוסר ברירה, לא רק מחירים גבוהים.