Keskeinen markkinoita muokkaava tapahtuma on kiinteistöportaali idealistan vuoden 2026 ensimmäistä vuosineljännestä koskevan tilastoraportin julkaiseminen, jonka mukaan vain yksi kolmesta maanlaajuisesti myytäväksi ilmoitetusta asunnosta on hinnoiteltu alle 300 000 euroon.

Tämä segmentti on suurimman taloudellisen rasitteen suuruinen useimmille kotitalouksille, vaikka niillä olisi luottoa. Sen tarjonta supistui vuodessa 31 prosenttia, ja koko maassa on enää alle 40 000 asuntoa tässä hintaluokassa.

Koskee kaikkia hintaluokkia

Asuntotarjonnan supistuminen vaikutti kaikkiin hintaluokkiin, mutta vaikutus oli voimakkaampi alemmissa hintaluokissa. Kaikkiaan kansallisilla markkinoilla ilmoitettujen asuntojen määrä laski 19 prosenttia 12 kuukaudessa, ja se oli vuoden alussa hieman yli 100 000 asuntoa.

Kun asuntojen määrä 300 000 euroon asti laski lähes kolmanneksen, alle 210 000 euron asuntojen tarjonta väheni yli puolella. Sen sijaan luksussegmentti oli kestävämpi.

300 000-600 000 euron arvoiset asunnot vähenivät tänä vuonna 11 prosenttia, ja niiden kokonaismäärä on nyt noin 47 000 asuntoa. Yli 600 000 euron hintaluokka laski vain 8 prosenttia, ja sen kanta pysyi lähes 22 000 kiinteistön suuruisena.

Tämä epäsymmetrinen dynamiikka käänsi markkinoiden dynamiikan päinvastaiseksi ja nosti hinnat ennätystasolle. Tähän vaikuttivat myös korkeat tuotantokustannukset, kuten työvoima- ja rakennusmateriaalikustannukset. Viime vuonna kohtuuhintaisten kiinteistöjen osuus oli 42 prosenttia varastosta, nyt osuus on 36 prosenttia.

Keskihintainen alue

Sitä vastoin suurin osa asuntotarjonnasta on tällä hetkellä 300 000-600 000 euron hintaisten asuntojen keskihintaluokassa, 44 prosenttia kokonaismarkkinoista, kun taas yli 600 000 euroa maksavien asuntojen osuus on edelleen merkittävä, viidennes käytettävissä olevasta asuntokannasta.

Tämän esteen poistamiseksi hallitus otti 20. toukokuuta käyttöön veropaketin, joka sisältää vapautuksen kiinteistöjen varainsiirtoverosta (IMT) ja leimaverosta alle 35-vuotiaille nuorille, ja markkinat ovat jo hyödyntäneet tätä.

Rakentamisen alennettu arvonlisävero

Lisäksi ala odottaa, että heinäkuussa otetaan käyttöön alennettu 6 prosentin arvonlisäverokanta rakentamiseen ja kunnostamiseen, minkä lisäksi lupamenettelyjä yksinkertaistetaan uudistetun kaupungistamis- ja rakennuslainsäädännön (RJUE) avulla.

Kansallisen diagnoosin taakse kätkeytyy maan kaupunkikeskusten hyvin erilainen todellisuus. Alle 300 000 euron kiinteistöt muodostavat vähintään puolet kiinteistökannasta 12:ssa 20:stä analysoidusta pääkaupunkiseudun pääkaupungista. Kohtuuhintaisten asuntojen osuus on ylivoimainen sisämaassa ja pohjoisissa jokikaupungeissa, kuten Bragançassa, jossa niiden osuus on 98 prosenttia koko asuntokannasta, Bejassa, jossa se on 86 prosenttia, ja Guardassa, jossa se on 82 prosenttia.

Sen sijaan Portossa alle 300 000 euron hintaisten asuntojen osuus paikallisista markkinoista on vain kolmannes. Portossa suurin osuus on keskihintaluokassa, jonka osuus on 45 prosenttia kokonaismyynnistä, kun taas yli 600 000 euron segmentin osuus on neljännes kaupungin koko tarjonnasta.

Vastakkaiset ääripäät

Lissabon, Funchal ja Faro ovat vastakkaisia ääripäätä, sillä niiden pääkaupungeissa on vähiten saatavilla olevia asuntoja: niiden osuus on 7 %, 3 % ja 14 % koko tarjonnasta.

Funchalissa ja Farossa suurin osa tarjonnasta on keskihintaista.

Lissabonissa 49 prosenttia markkinoista on kuitenkin yli 600 000 euron arvoisia, mikä osoittaa äärimmäistä yksinoikeutta. Tarjonta keskittyy alempiin hintaluokkiin, ja 90 000-180 000 euron arvoiset asunnot ovat markkinoiden tiheimpiä, sillä ensimmäisellä vuosineljänneksellä yhteydenottoja tuli keskimäärin yli 10 ilmoitusta kohti. Ilmiötä vahvistaaIMT Jovem-ohjelman vaikutus, joka myöntää täydellisen tai osittaisen verovapauden.

Kysyntä kasvoi yli 30 prosenttia myös 300 000-600 000 euron välisessä segmentissä, mikä johtui työpaikkojen vakaudesta ja kohtuullisista asuntolainojen koroista vuoden alussa, ennen kuin Euribor-korot alkoivat nousta Lähi-idän geopoliittisen epävakauden vuoksi.

Välitön seuraus

Suorana seurauksena halvimmat talot katoavat markkinoilta ensin. Alle 300 000 euron kiinteistöt pysyvät idealista-portaalissa aktiivisina vain 80 päivää. Sen sijaan luksussegmenttiin, yli 600 000 euroon, sijoittuvalla kiinteistöllä kestää keskimäärin 119 päivää löytää ostaja valtakunnallisesti.

Vaikka hallituksen taloudellisilla toimenpiteillä pyritään kääntämään suuntaus, sijoittajat ja rakennuttajat varoittavat, että vaikutukset uudisrakentamiseen vievät aikaa. Perheet joutuvat nyt kohtaamaan valinnanvapauden puutteen, eivät pelkästään korkeita hintoja.