关于房价、投机和泡沫风险，人们谈得很多，但有一点却很少被强调：葡萄牙的大部分住房仍然属于葡萄牙人自己。正是这种普遍存在的财产让许多家庭受益于房地产的升值，他们卖掉旧房子，改善居住条件，确保子女有一个更舒适的未来。

事实上，葡萄牙一直是一个拥有房产而非租房的国家。只有波兰拥有住房的家庭比例超过了葡萄牙。这并非偶然。几十年来，租房一直受到错误政策的惩罚：不适当的税收、冻结的租金、房东缺乏法律确定性以及缓慢而官僚的许可程序，这些都减缓了新住房的供应。结果是不可避免的：住房结构性短缺和房价持续上涨。

国家统计局证实了我们在实地的感受。今年第二季度，房价中位数超过了每平方米 2000 欧元，年增长率为 19%，是有统计以来的最高值。据欧盟委员会计算，葡萄牙市场价值被高估了约 35%，是 2024 年所有欧盟国家中涨幅最高的国家。

但这是否预示着房地产泡沫即将破灭？并非所有人都同意这一观点。葡萄牙银行以及该行业的多位专家都强调，这一现象主要是由于供应不足而非投机造成的。2014 年至 2024 年间，名义房价增长了 200% 以上，但可用房产的数量并未跟上这一变化。

核心问题在于住房的获取。中等收入家庭越来越远离市场，住房分期付款的比重有时超过月收入的 40%。不过，数据显示，抵押贷款违约率已降至历史最低水平，2025 年逾期贷款仅占 0.2%。

真正的风险不是崩溃，而是排斥。一个国家如果不能保证为年轻人和技术工人提供负担得起的住房，那么它的未来就会受到影响。在这方面，责任是集体的：国家、市政当局、银行以及投资和建设者都有责任。

原因是显而易见的。缺乏城市规划，缺乏重建激励措施，缺乏连贯的财政政策。建筑业增值税仍然是一个障碍，建筑业尚未完全接受现代化和工业化流程，包括模块化和可持续建筑。另一方面，许多市政当局仍然受困于过时的法规和许可做法，需要数年才能完成。

葡萄牙需要一个综合性的长期愿景。欧盟委员会建议采取增加供应、促进社会住房和改革土地使用的政策。目前，葡萄牙只有1.1%的住房是公共住房，仅为2010年的一半。如果不大幅增加这一数字，供需失衡的情况将继续扩大。

葡萄牙银行新任行长阿尔瓦罗-桑托斯-佩雷拉（Álvaro Santos Pereira）最近回顾说，"需要做更多的工作"。他是对的。我们有必要更快、更智能地建设更多的基础设施，并将该部门从那些导致其发展缓慢、成本高昂的桎梏中解放出来。地方政府的作用在这一方程式中至关重要。市政当局必须成为解决方案而非问题的积极组成部分。

葡萄牙面临的不是泡沫，而是可及性和远见的危机。作为一个国家，我们必须做出选择，是继续将住房问题视为一时之急，还是将其作为国家优先事项。我们拥有资源、人才和行业经验。我们缺少的只是以协调和现代的方式采取行动的勇气。

因为房屋不仅仅是经济资产。它是生活的中心，是创造未来的空间。一个国家，如果不能保证其公民有房住，就有可能失去其发展的基础。