"Malgré le bruit réglementaire, Lisbonne continue d'offrir des opportunités de revenus intéressantes pour les investisseurs qui comprennent où se concentre la demande", déclare David Moura-George, directeur général pour le Portugal chez Athena Advisers. Des appartements bien situés et gérés par des professionnels prouvent qu'il est encore possible d'obtenir des rendements élevés lorsque le produit et le modèle opérationnel sont en adéquation.

Ce segment du marché se situe quelque part entre l'hôtellerie de charme et l'investissement locatif conventionnel. Les opérateurs regroupent des appartements de premier ordre au sein d'une plateforme opérationnelle unique et les gèrent selon les normes hôtelières, ce qui reflète un changement plus général dans la manière dont les capitaux abordent l'immobilier résidentiel dans les principales villes du Portugal. Plutôt que de s'appuyer sur des propriétaires individuels, l'accent est mis sur l'échelle, la cohérence et l'exécution professionnelle.

Dans certains projets, cela est formalisé par une structure spéciale de rendement locatif. Les appartements clés en main sont livrés avec une gestion locative professionnelle, ce qui permet aux propriétaires de participer au marché de la location sans implication opérationnelle directe, tout en visant des rendements nets allant jusqu'à 6 %.


Letourisme comme moteur structurel
La reprise du tourisme au Portugal depuis la pandémie a été vigoureuse et Lisbonne en a été un bénéficiaire évident. La ville a vu non seulement le retour de la demande de city-break en Europe, mais aussi une augmentation soutenue des visiteurs nord-américains, des clients qui séjournent plus longtemps et des professionnels qui se déplacent à l'étranger. Ces dynamiques ont soutenu à la fois l'occupation et les prix dans le haut de gamme du marché.

"La composition de la demande a changé", explique David Moura-George. "Nous voyons moins de voyages de week-end purement discrétionnaires et plus de séjours mixtes : des gens qui travaillent à distance, qui déménagent temporairement ou qui combinent affaires et loisirs. Cette évolution favorise les appartements de haute qualité par rapport au parc hôtelier traditionnel.

Pour les plateformes gérées par des professionnels, la distinction réside dans le profil du client. La demande est généralement moins sensible au prix et plus orientée vers les services, avec une nette préférence pour l'espace, le design et la flexibilité. En conséquence, les appartements haut de gamme ont continué à performer alors même que l'offre augmentait ailleurs sur le marché.

Les défenseurs du modèle affirment que cette demande est structurelle plutôt que cyclique et qu'elle est soutenue par la migration liée au style de vie, le travail à distance et la valeur relative de Lisbonne par rapport à d'autres capitales européennes. Alors que le nombre de visiteurs fluctue inévitablement, les performances du haut de gamme ont jusqu'à présent bien résisté.


Scénario de location indicatif
Sur la base d'un prix d'achat de 1 072 000 € et en supposant un financement à 70 % de la valeur du prêt, la propriété devrait générer un revenu mensuel net d'environ 2 720 € après les coûts d'exploitation et le service de la dette.

Dans ce scénario, le montant de l'hypothèque serait de 750 400 €. Le revenu locatif mensuel estimé, équivalent à un rendement annuel de 6 % et net de frais d'exploitation, est de 5 360 €. Les remboursements mensuels du prêt hypothécaire sont estimés à 2 640 €, ce qui donne un revenu locatif mensuel net estimé à 2 720 €.

Le calcul repose sur l'hypothèse d'un prêt hypothécaire à taux fixe de cinq ans à 2,90 %, avec une période d'amortissement de 25 ans. Les coûts de l'assurance hypothécaire sont exclus et le prêt reste soumis à l'éligibilité et à l'approbation du prêteur.

"Lorsque la structure est correcte, les chiffres peuvent être très convaincants", déclare David Moura-George. "Avec un effet de levier prudent et un financement à taux fixe compétitif, les actifs générateurs de revenus à Lisbonne peuvent encore dégager des excédents mensuels importants."

Trois structures locatives, trois approches
Les investisseurs qui envisagent de s'installer à Lisbonne sont généralement confrontés à trois grandes stratégies locatives.

La location traditionnelle à long terme offre une certaine prévisibilité et une gestion simple, bien que les rendements soient généralement plafonnés par la réglementation et les règles de protection des locataires. Dans les quartiers privilégiés, les rendements ont tendance à être réguliers plutôt que spectaculaires.

Les locations indépendantes à court terme sous le régime de l'Alojamento Local permettent d'obtenir des revenus bruts plus élevés, en particulier dans les quartiers centraux, mais nécessitent une gestion pratique et une bonne connaissance des exigences locales en matière de conformité. Les restrictions imposées aux nouvelles licences ont également augmenté la valeur du parc existant, bien positionné.

Les plateformes de location de marque, gérées par des professionnels, occupent une position intermédiaire. Les propriétaires concluent généralement des accords de gestion ou de cession-bail, déléguant les opérations quotidiennes en échange d'une part des revenus ou d'une structure de rendement prédéfinie. L'intérêt réside dans le marketing professionnel, la tarification dynamique et l'efficacité opérationnelle, qui peuvent surpasser les unités fragmentées et gérées par le propriétaire lorsqu'elles sont bien exécutées.

"Chaque modèle de location a sa place, mais les plateformes gérées par des professionnels offrent un profil risque-rendement particulièrement équilibré", observe David Moura-George. "Elles combinent potentiel de revenus et simplicité opérationnelle, ce qui séduit de plus en plus les investisseurs internationaux."


L'exécution compte plus que les gros titres
Comme pour toute stratégie axée sur les revenus, les résultats dépendent moins des moyennes du marché que de la qualité des actifs, de l'emplacement et des performances opérationnelles. Des unités de premier choix, une conception réfléchie et des opérateurs expérimentés tendent à distinguer les biens immobiliers les plus performants du reste du marché.

"Lisbonne est devenu un marché sélectif, ce qui profite en fin de compte aux actifs de qualité", déclare David Moura-George. "Des emplacements de choix, une conception réfléchie et des opérateurs expérimentés sont récompensés par des performances constantes.

Plutôt que d'éliminer l'incertitude, les plateformes gérées par des professionnels cherchent à la redistribuer : la complexité opérationnelle est gérée de manière centralisée, ce qui permet aux investisseurs de se concentrer sur l'allocation du capital et la structure plutôt que sur l'implication au quotidien. Pour beaucoup, c'est précisément ce compromis qui est intéressant.

Une opportunité ciblée
Générer jusqu'à 111 000 euros de revenus locatifs annuels à Lisbonne n'est pas une proposition de marché de masse, mais cela reste réalisable dans un segment de marché clairement défini. Cela nécessite de la sélectivité, des hypothèses réalistes et un alignement sur des opérateurs qui comprennent à la fois l'hôtellerie et l'immobilier résidentiel.

"Pour les investisseurs désireux d'être sélectifs, Lisbonne reste un marché de revenus très attractif", conclut David Moura-George. "Aujourd'hui, l'opportunité réside moins dans la spéculation que dans le partenariat avec les bonnes plateformes pour générer des revenus locatifs durables et bien gérés."

Pour les investisseurs qui souhaitent profiter de l'économie locative de Lisbonne, alimentée par le tourisme, sans avoir à s'impliquer directement dans les opérations, les plateformes de location gérées par des professionnels représentent une voie qui arrive à maturité et qui est de plus en plus établie.

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