"Apesar do ruído regulatório, Lisboa continua a oferecer oportunidades de rendimento atraentes para os investidores que compreendem onde a procura se concentra", diz David Moura-George, Diretor Geral da Athena Advisers em Portugal. "Apartamentos bem localizados e geridos profissionalmente estão a provar que ainda é possível obter fortes retornos quando o produto e o modelo operacional estão alinhados."

Este segmento do mercado situa-se algures entre a hotelaria de charme e o buy-to-let convencional. Os operadores agregam apartamentos de primeira qualidade sob uma única plataforma operacional e gerem-nos de acordo com padrões hoteleiros, reflectindo uma mudança mais ampla na forma como o capital está a abordar o imobiliário residencial nas principais cidades portuguesas. Em vez de dependerem de proprietários individuais, a tónica é colocada na escala, na consistência e na execução profissional.

Em alguns empreendimentos, isto é formalizado através de uma estrutura especial de rendimento de aluguer. Os apartamentos chave-na-mão são entregues com uma gestão profissional do arrendamento, permitindo aos proprietários participar no mercado de arrendamento sem um envolvimento operacional direto, ao mesmo tempo que visam rendimentos líquidos até 6%.


O turismo como motor estrutural
A recuperação do turismo em Portugal desde a pandemia tem sido robusta e Lisboa tem sido uma clara beneficiária. A cidade assistiu não só ao regresso da procura de city-breaks europeus, mas também a um aumento sustentado de visitantes norte-americanos, de hóspedes com estadias mais longas e de profissionais com mobilidade internacional. Esta dinâmica tem apoiado tanto a ocupação como os preços no segmento superior do mercado.

"A composição da procura alterou-se", explica David Moura-George. "Estamos a assistir a menos viagens de fim de semana puramente discricionárias e a mais estadias combinadas: pessoas que trabalham remotamente, que se deslocam temporariamente ou que combinam negócios com lazer. Esta mudança favorece os apartamentos de alta qualidade em detrimento do parque hoteleiro tradicional."

Para as plataformas geridas profissionalmente, a distinção reside no perfil do hóspede. A procura é normalmente menos sensível ao preço e mais orientada para os serviços, com uma clara preferência por espaço, design e flexibilidade. Como resultado, os apartamentos premium continuaram a ter um bom desempenho, mesmo quando a oferta aumentou noutras partes do mercado.

Os defensores do modelo argumentam que esta procura é estrutural e não cíclica, sustentada pela migração do estilo de vida, pelo trabalho remoto e pelo valor relativo de Lisboa em comparação com outras capitais europeias. Embora o número de visitantes flutue inevitavelmente, o desempenho no segmento premium tem-se revelado resistente até à data.


Cenário indicativo de arrendamento
Com base num preço de compra de 1.072.000 euros e assumindo um financiamento a 70% do valor do empréstimo, prevê-se que o imóvel gere um rendimento mensal líquido de aproximadamente 2.720 euros após os custos operacionais e o serviço da dívida.

Neste cenário, o montante da hipoteca seria de 750.400 euros. O rendimento mensal estimado das rendas, equivalente a um rendimento anual de 6% e líquido de despesas de exploração, é de 5 360 euros. O reembolso mensal da hipoteca é de 2 640 euros, o que resulta num rendimento líquido mensal estimado de 2 720 euros.

O cálculo pressupõe uma hipoteca de taxa fixa de cinco anos a 2,90%, com um período de amortização de 25 anos. Os custos do seguro hipotecário estão excluídos e o empréstimo continua sujeito à elegibilidade e à aprovação do mutuante.

"Quando estruturados corretamente, os números podem ser muito convincentes", afirma David Moura-George. "Com uma alavancagem conservadora e um financiamento competitivo a taxas fixas, os activos geradores de rendimento em Lisboa podem ainda proporcionar excedentes mensais saudáveis."

Três estruturas de arrendamento, três abordagens
Os investidores que consideram Lisboa deparam-se geralmente com três grandes estratégias de arrendamento.

O arrendamento tradicional de longa duração oferece previsibilidade e uma gestão simples, embora os rendimentos sejam tipicamente limitados pela regulamentação e pelas regras de proteção dos inquilinos. Nas zonas nobres, os rendimentos tendem a ser estáveis e não espectaculares.

Os alugueres independentes de curta duração ao abrigo do regime de Alojamento Local podem atingir rendimentos brutos mais elevados, especialmente em locais centrais, mas exigem uma gestão prática e familiaridade com os requisitos de conformidade locais. As restrições a novas licenças também aumentaram o valor do stock existente e bem posicionado.

As plataformas de aluguer de marca, geridas profissionalmente, ocupam uma posição intermédia. Normalmente, os proprietários celebram acordos de gestão ou de lease-back, delegando as operações quotidianas em troca de uma parte das receitas ou de uma estrutura de retorno predefinida. O atrativo reside no marketing profissional, nos preços dinâmicos e na eficiência operacional, que podem superar as unidades fragmentadas e geridas pelo proprietário quando bem executadas.

"Cada modelo de aluguer tem o seu lugar, mas as plataformas geridas profissionalmente oferecem um perfil de risco-retorno particularmente equilibrado", observa David Moura-George. "Combinam o potencial de rendimento com a simplicidade operacional, o que é cada vez mais apelativo para os investidores internacionais."


A execução é mais importante do que os títulos
Como em qualquer estratégia centrada no rendimento, os resultados dependem menos das médias do mercado e mais da qualidade dos activos, da localização e do desempenho operacional. As unidades de primeira qualidade, o design cuidado e os operadores experientes tendem a separar os imóveis com um desempenho consistentemente elevado do resto do mercado.

"Lisboa amadureceu e tornou-se um mercado seletivo, o que acaba por beneficiar os activos de qualidade", afirma David Moura-George. "As localizações privilegiadas, o design bem pensado e os operadores experientes estão a ser recompensados com um desempenho consistente."

Em vez de eliminar a incerteza, as plataformas geridas profissionalmente procuram redistribuí-la: a complexidade operacional é gerida de forma centralizada, permitindo que os investidores se concentrem na afetação de capital e na estrutura, em vez de se envolverem no dia a dia. Para muitos, este compromisso é precisamente o atrativo.

Uma oportunidade bem direcionada
Gerar até 111 000 euros de rendimento anual de rendas em Lisboa não é uma proposta para o mercado de massas, mas continua a ser possível num segmento de mercado claramente definido. Requer seletividade, pressupostos realistas e alinhamento com operadores que compreendam tanto a hotelaria como o imobiliário residencial.

"Para os investidores dispostos a serem selectivos, Lisboa continua a ser um mercado de rendimento muito atrativo", conclui David Moura-George. "Hoje em dia, a oportunidade reside menos na especulação e mais na parceria com as plataformas certas para gerar rendimentos de arrendamento duradouros e bem geridos."

Para os investidores que pretendem entrar na economia de arrendamento de Lisboa, impulsionada pelo turismo, sem o incómodo de um envolvimento operacional direto, as plataformas de arrendamento geridas profissionalmente representam uma via madura e cada vez mais estabelecida.

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