Como gerar até €111.000 em renda de aluguel em Lisboa

“Apesar do ruído regulatório, Lisboa continua oferecendo oportunidades de renda atraentes para investidores que entendem onde a demanda está se concentrando”, diz David Moura-George, diretor administrativo da Athena Advisers em Portugal. “Apartamentos bem localizados e administrados profissionalmente estão provando que fortes retornos ainda são alcançáveis quando o produto e o modelo operacional estão alinhados.”

Esse canto do mercado fica em algum lugar entre a hospitalidade boutique e o buy-to-let convencional. As operadoras agregam apartamentos de primeira linha em uma única plataforma operacional e os administram de acordo com os padrões hoteleiros, refletindo uma mudança mais ampla na forma como o capital está abordando os imóveis residenciais nas principais cidades de Portugal. Em vez de depender de proprietários individuais, a ênfase está na escala, consistência e

Em alguns empreendimentos, isso é formalizado por meio de uma estrutura especial de rendimento de aluguel. Os apartamentos prontos para uso são entregues com um gerenciamento profissional de aluguel, permitindo que os proprietários participem do mercado de aluguel sem envolvimento operacional direto, ao mesmo tempo em que visam rendimentos líquidos de até 6%

O turismo como motor estrutural A
recuperação do turismo de Portugal desde a pandemia tem sido robusta e Lisboa tem sido uma clara beneficiária. A cidade viu não apenas o retorno da demanda europeia por férias, mas também um aumento sustentado de visitantes norte-americanos, hóspedes com estadias mais longas e profissionais móveis internacionais. Essa dinâmica apoiou tanto a ocupação quanto os preços na extremidade superior do mercado.

“A composição da demanda mudou”, explica David Moura-George. “Estamos vendo menos viagens de fim de semana puramente discricionárias e mais estadias combinadas: pessoas trabalhando remotamente, se mudando temporariamente ou combinando negócios com lazer. Essa mudança favorece apartamentos de alta qualidade em detrimento do estoque tradicional de hotéis

Para plataformas gerenciadas profissionalmente, a distinção está no perfil do hóspede. A demanda geralmente é menos sensível ao preço e mais orientada ao serviço, com uma clara preferência por espaço, design e flexibilidade. Como resultado, os apartamentos premium continuaram a funcionar, mesmo com o aumento da oferta em outras partes do mercado.

defensores do modelo argumentam que essa demanda é estrutural e não cíclica, sustentada pela migração de estilo de vida, trabalho remoto e valor relativo de Lisboa em comparação com outras capitais europeias. Embora o número de visitantes flutue inevitavelmente, o desempenho no segmento premium até agora se mostrou

Cenário indicativo de aluguel
Com base em um preço de compra de 1.072.000 e assumindo um financiamento de 70% do valor do empréstimo, projeta-se que a propriedade gere uma renda líquida mensal de aproximadamente 2.720 após os custos operacionais e o serviço da dívida.

Nesse cenário, o valor da hipoteca seria de 750.400. A renda mensal estimada de aluguel, equivalente a um rendimento anual de 6% e líquida de taxas operacionais, é de 5.360. Os reembolsos mensais da hipoteca são assumidos em 2.640, resultando em uma renda líquida mensal estimada

O cálculo pressupõe uma hipoteca de taxa fixa de cinco anos de 2,90 por cento, com um período de amortização de 25 anos. Os custos do seguro hipotecário são excluídos e os empréstimos permanecem sujeitos à elegibilidade e

“Quando estruturados corretamente, os números podem ser muito convincentes”, diz David Moura-George. “Com alavancagem conservadora e financiamento competitivo a taxa fixa, os ativos geradores de renda em Lisboa ainda podem gerar superávits mensais saudáveis.”

Três estruturas de aluguel, três abordagens
Os investidores que consideram Lisboa geralmente encontram três estratégias amplas de aluguel.

arrendamento tradicional de longo prazo oferece previsibilidade e gerenciamento simples, embora os retornos sejam normalmente limitados pela regulamentação e pelas regras de proteção do inquilino. Em áreas nobres, os rendimentos tendem a ser estáveis em vez de espetaculares

aluguéis independentes de curto prazo sob o regime de Alojamento Local podem alcançar uma renda bruta mais alta, particularmente em locais centrais, mas exigem gerenciamento prático e familiaridade com os requisitos de conformidade locais. As restrições às novas licenças também aumentaram o valor do estoque existente e bem posicionado

Plataformas de aluguel de marca e gerenciadas profissionalmente ocupam um meio termo. Os proprietários normalmente celebram contratos de gestão ou locação, delegando operações diárias em troca de uma parcela da receita ou de uma estrutura de retorno predefinida. O apelo está no marketing profissional, nos preços dinâmicos e na eficiência operacional, que podem superar unidades fragmentadas e gerenciadas pelo proprietário quando bem executadas

“Cada modelo de aluguel tem seu lugar, mas as plataformas gerenciadas profissionalmente oferecem um perfil de risco-retorno particularmente equilibrado”, observa David Moura-George. “Elas combinam potencial de renda com simplicidade operacional, o que é cada vez mais atraente para investidores internacionais”.

execução é mais importante do que as manchetes
Como acontece com qualquer estratégia focada na renda, os resultados dependem menos das médias do mercado e mais da qualidade dos ativos, da localização e do desempenho operacional. Unidades principais, design cuidadoso e operadores experientes tendem a separar consistentemente propriedades de alto desempenho do resto do mercado.

“Lisboa amadureceu e se tornou um mercado seletivo, que, em última análise, beneficia ativos de qualidade”, diz David Moura-George. “Localizações privilegiadas, design cuidadoso e operadores experientes estão sendo recompensados com um desempenho consistente.”

Em vez de eliminar a incerteza, as plataformas gerenciadas profissionalmente buscam redistribuí-la: a complexidade operacional é tratada centralmente, permitindo que os investidores se concentrem na alocação e na estrutura de capital, em vez do envolvimento diário. Para muitos, essa troca é justamente a

Uma oportunidade focada
Gerar até 111.000 em renda anual de aluguel em Lisboa não é uma proposta para o mercado de massa, mas continua possível dentro de um segmento claramente definido do mercado. Isso exige seletividade, suposições realistas e alinhamento com operadores que entendem tanto de hospitalidade quanto de imóveis residenciais.

“Para investidores dispostos a serem seletivos, Lisboa continua sendo um mercado de renda muito atraente”, conclui David Moura-George. “A oportunidade atual tem menos a ver com especulação e mais com parcerias com as plataformas certas para gerar renda de aluguel durável e bem administrada.”

Para investidores que desejam explorar a economia de aluguel impulsionada pelo turismo de Lisboa sem o incômodo do envolvimento operacional direto, as plataformas de aluguel gerenciadas profissionalmente representam uma rota madura e cada vez mais estabelecida.

Para explorar essas estratégias com mais detalhes e entender como as considerações de renda, crescimento de capital e estilo de vida se cruzam no mercado atual, participe do nosso próximo webinar Lisbon Property Investment 2026: Capital, Growth & Lifestyle.