עם זאת, המציאות נותרה כמעט זהה: יש מחסור בבתים, המחירים נשארים גבוהים מדי עבור משפחות רבות ואינספור פרויקטים עדיין מחכים שנים להתקדם.

אולי הבעיה נעוצה בדרך בה אנו ממשיכים להסתכל על הדיור. כמעט תמיד אנו מתייחסים אליו כאל נושא חקיקתי, ואילו כיום מדובר בעיקר בשאלה של יכולת היישום. אחרי יותר משני עשורים הקשורים למגזר הנדל"ן, למדתי דבר פשוט: שום חוק, לא משנה כמה טוב הוא, לא בנה בית אחד. הבתים נבנים על ידי משקיעים, יזמים, אדריכלים, מהנדסים, בנקים, חברות בנייה, עובדים וגופים ציבוריים המסוגלים להחליט במועד, כמו Oeiras

.

חקיקה יכולה לעזור או להפריע. זה יכול ליצור יציבות או אי ודאות. זה יכול לעודד השקעה או להפוך אותה לבלתי ברת קיימא. אבל זה אף פעם לא מחליף את היכולת להפוך פרויקט לעבודה שהושלמה. ודווקא שם פורטוגל ממשיכה להיכשל. המדינה לא רק סובלת מחוסר הון. היא ממשיכה למשוך משקיעים לאומיים ובינלאומיים, קרנות מוסדיות, חברות ומפתחים המעוניינים בשוק. הבעיה נעוצה בקושי לחזות כמה זמן ייקח לפרויקט לקבל את כל האישורים הדרושים.

עבור כל משקיע, חיזוי חשוב לא פחות ממיסוי. חברות יכולות להסתגל לכללים תובעניים. מה שהם בקושי יכולים לקבל הוא אי הוודאות הקבועה. כל חודש שאבד ברישיון מגדיל את העלויות הכספיות, מחמיר את השפעת האינפלציה על הבנייה ויכול להפוך פרויקט בר-קיימא לפרויקט בלתי אפשרי מבחינה כלכלית

.

אין פירוש הדבר צמצום הדרישות הסביבתיות, העירוניות או הטכניות. פורטוגל זקוקה לקפדנות, שקיפות ואיכות בתכנון. אבל קפדנות לא צריכה להיות איטיות בלתי מוגבלת. מערכת יעילה חייבת להיות מסוגלת לנתח, לפקח ולהחליט במסגרות זמן ברורות.

אולי הגיע הזמן להעריך את מדיניות הדיור בצורה אחרת. במקום לספור כמה צעדים הוכרזו, עלינו למדוד כמה בתים הגיעו בפועל לשוק. במקום לדון כל הזמן בחוקים חדשים, עלינו לשאול כמה זמן לוקח פרויקט מהרעיון הראשון למסירת המפתחות.

שוק הנדל"ן הפורטוגלי השתנה עמוקות. זה הפך מקצועי יותר, בינלאומי יותר ותובעני יותר. אבל המכונה הניהולית לרוב עדיין מוכנה לכלכלה מתקופה אחרת. עיריות עם מעט משאבים טכניים, גופים בעלי יכולות חופפות ותהליכים מתואמים בצורה גרועה מקשות על המענה לאתגר הדיור.

פורטוגל אינה זקוקה לאבחונים נוספים או ליותר מחקרים שהוזמנו. אנחנו כבר יודעים שיש מחסור בבתים, שהרישוי הוא איטי וכי חוסר חיזוי מרחיק את ההשקעות. מה שחסר הוא לבצע טוב יותר.

מכיוון שדיור לא נולד כאשר מכריזים על צעד חדש.

הוא נולד כאשר המדינה מצליחה להפוך כוונות טובות לבתים שבהם אנשים יכולים לחיות בפועל.