כל זה נכון, אבל יש בעיה נוספת שתעלה במשקל בשנים הקרובות: חלק ניכר ממלאי הבנייה הקיים עשוי כבר לא לעמוד בדרישות השוק. השינוי כבר החל. חברות, משקיעים ומממנים בוחנים יותר ויותר יעילות אנרגטית, עלויות הפעלה, טכנולוגיה, גמישות ויכולת הסתגלות. בניין שעדיין מוצא דיירים כיום יכול להפוך במהירות פחות תחרותי אם הוא צורך יותר מדי, דורש עלויות תחזוקה גבוהות או לא עומד בקצב הצרכים החדשים של חברות ומשתמשים

.

כאן מתחילה להיווצר חלוקה בולטת יותר ויותר בין נכסים איכותיים לנדל"ן מיושן. במשך שנים רבות מיקום טוב יכול לפצות על כמעט הכל. בניין ישן באזור המרכז עדיין היה אטרקטיבי פשוט מכיוון שהוא היה במיקום הנכון. עיקרון זה לא ייעלם, אבל מתחיל להיות לו גבולות. כאשר הדיירים מבקשים להפחית את עלויות האנרגיה, המשקיעים משלבים קריטריונים לקיימות, והבנקים מעריכים טוב יותר את הסיכון העתידי של נכסים, התיישנות היא כבר לא רק בעיה טכנית: היא הופכת לבעיה פיננ

סית.

לכך יכולה להיות תוצאה חשובה עבור פורטוגל: מחזור ההשקעות הגדול הבא בנדל"ן עשוי להתרחש לא רק באמצעות בנייה חדשה, אלא גם באמצעות שיקום ומיצוב מחדש של המניות הקיימות. ואולי זה בדיוק המקום בו טמונה אחת ההזדמנויות הגדולות בשוק. בליסבון, פורטו וערים פורטוגזיות רבות יש אלפי בניינים ממוקמים היטב, אך עם רמות שונות מאוד של יעילות, נוחות והכנה טכנולוגית. במקום לחשוב רק על הריסה ובנייה מחדש, יהיה צורך למצוא דרכים מהירות וחסכוניות יותר להתאים נכסים אלה לדרישות העשור הבא

.

המימון ישחק גם תפקיד מכריע. אם הבנקים יתחילו להעדיף בניינים יעילים יותר ולהעניש נכסים עם סיכוני התיישנות גבוהים יותר, עלות ההון עצמה תאיץ את השינוי הזה. השוק יבחין לא רק בין מיקומים טובים לרעים, אלא בין מבנים המתאימים לעתיד לבין מבנים שערכם דורש השקעה נוספת. שינוי זה עשוי להיות לא נוח עבור חלק מהבעלים, אך הוא בריא לשוק, מכיוון ששוק נדל"ן בוגר לא נמדד רק בכמות הבנייה החדשה: הוא נמדד גם ביכולת לשמר, לשנות ולשפר את מה שכבר קיים.

פורטוגל זקוקה ליותר אספקה. אבל היא גם צריכה להבטיח כי ההיצע שכבר יש לו לא מתיישן מהר יותר מהשוק הדורש זאת.