كل هذا صحيح، ولكن هناك مشكلة أخرى ستكتسب وزنًا في السنوات القادمة: قد لا يفي جزء كبير من مخزون البناء الحالي بمتطلبات السوق. لقد بدأ التحول بالفعل. تتطلع الشركات والمستثمرون والممولون بشكل متزايد إلى كفاءة الطاقة وتكاليف التشغيل والتكنولوجيا والمرونة والقدرة على التكيف. يمكن للمبنى الذي لا يزال يجد شاغلًا اليوم أن يصبح سريعًا أقل قدرة على المنافسة إذا كان يستهلك الكثير أو يتطلب تكاليف صيانة عالية أو لا يواكب الاحتياجات الجديدة للشركات والمستخدمين.

هذا هو المكان الذي يبدأ فيه الانقسام الواضح بشكل متزايد بين الأصول عالية الجودة والعقارات المتقادمة. لسنوات عديدة، يمكن للموقع الجيد أن يعوض كل شيء تقريبًا. كان المبنى القديم في المنطقة المركزية لا يزال جذابًا لمجرد أنه كان في الموقع المناسب. لن يختفي هذا المبدأ، لكنه بدأ في وضع حدود. عندما يسعى المحتلون إلى خفض تكاليف الطاقة، ويقوم المستثمرون بدمج معايير الاستدامة، وتقوم البنوك بتقييم المخاطر المستقبلية للأصول بشكل أفضل، فإن التقادم لم يعد مجرد مشكلة فنية: بل يصبح مشكلة مالية

.

قد يكون لهذا نتيجة مهمة بالنسبة للبرتغال: قد لا تحدث دورة الاستثمار العقاري الكبيرة التالية فقط من خلال البناء الجديد، ولكن أيضًا من خلال إعادة تأهيل وإعادة تموضع الأسهم الحالية. وربما هذا هو بالضبط المكان الذي تكمن فيه واحدة من أكبر الفرص في السوق. تحتوي لشبونة وبورتو والعديد من المدن البرتغالية على آلاف المباني ذات الموقع الجيد، ولكن بمستويات مختلفة جدًا من الكفاءة والراحة والإعداد التكنولوجي. وبدلاً من مجرد التفكير في الهدم والبناء من جديد، سيكون من الضروري إيجاد طرق أسرع وأكثر فعالية من حيث التكلفة لتكييف هذه الأصول مع متطلبات العقد المقبل.

سيلعب التمويل أيضًا دورًا حاسمًا. إذا بدأت البنوك في تفضيل المباني الأكثر كفاءة ومعاقبة الأصول ذات المخاطر العالية للتقادم، فإن تكلفة رأس المال نفسها ستسرع هذا التحول. سيميز السوق ليس فقط بين المواقع الجيدة والسيئة، ولكن بين المباني المناسبة للمستقبل والمباني التي تتطلب قيمتها استثمارات إضافية. قد يكون هذا التغيير غير مريح لبعض المالكين، ولكنه مفيد للسوق، لأن سوق العقارات الناضج لا يُقاس فقط بكمية البناء الجديد: بل يُقاس أيضًا بالقدرة على الحفاظ على ما هو موجود بالفعل وتحويله وتحسينه.

تحتاج البرتغال إلى مزيد من العرض. ولكنها تحتاج أيضًا إلى التأكد من أن العرض الذي لديها بالفعل لا يتقدم في العمر بشكل أسرع من السوق الذي يطلبه.