Tout cela est vrai, mais un autre problème va prendre de l’importance dans les années à venir : une partie non négligeable du parc immobilier existant pourrait ne plus répondre aux exigences du marché. La transformation a déjà commencé. Les entreprises, les investisseurs et les financiers accordent de plus en plus d’importance à l’efficacité énergétique, aux coûts d’exploitation, à la technologie, à la flexibilité et à l’adaptabilité. Un immeuble qui trouve encore des occupants aujourd’hui peut rapidement perdre de sa compétitivité s’il consomme trop, engendre des coûts d’entretien élevés ou ne répond pas aux nouveaux besoins des entreprises et des utilisateurs.

C’est là que commence à se dessiner une distinction de plus en plus nette entre les actifs de qualité et les biens immobiliers obsolètes. Pendant de nombreuses années, un bon emplacement pouvait compenser presque tout. Un ancien bâtiment situé en centre-ville restait attractif simplement parce qu’il était bien situé. Ce principe ne disparaîtra pas, mais il commence à montrer ses limites. Lorsque les occupants cherchent à réduire leurs coûts énergétiques, que les investisseurs intègrent des critères de durabilité et que les banques évaluent mieux le risque futur lié aux actifs, l’obsolescence n’est plus seulement un problème technique : elle devient un problème financier.

Cela pourrait avoir une conséquence importante pour le Portugal : le prochain grand cycle d’investissement immobilier pourrait ne pas se limiter aux nouvelles constructions, mais passer également par la réhabilitation et le repositionnement du parc immobilier existant. Et c’est peut-être précisément là que réside l’une des plus grandes opportunités du marché. Lisbonne, Porto et de nombreuses villes portugaises comptent des milliers de bâtiments bien situés, mais présentant des niveaux très variables d’efficacité énergétique, de confort et d’équipement technologique. Plutôt que d’envisager uniquement la démolition et la reconstruction, il faudra trouver des moyens plus rapides et plus rentables d’adapter ces actifs aux exigences de la prochaine décennie.

Le financement jouera également un rôle décisif. Si les banques commencent à privilégier les bâtiments plus efficaces et à pénaliser les actifs présentant des risques plus élevés d’obsolescence, le coût du capital lui-même accélérera cette transformation. Le marché fera la distinction non seulement entre les bons et les mauvais emplacements, mais aussi entre les bâtiments adaptés à l’avenir et ceux dont la valeur nécessite des investissements supplémentaires. Ce changement peut être dérangeant pour certains propriétaires, mais il est salutaire pour le marché, car la maturité d’un marché immobilier ne se mesure pas uniquement au volume de nouvelles constructions : elle se mesure également à la capacité de préserver, de transformer et d’améliorer ce qui existe déjà.

Le Portugal a besoin d’une offre plus importante. Mais il doit également veiller à ce que l’offre dont il dispose déjà ne vieillisse pas plus vite que le marché qui en a besoin.