« Les meilleures décisions d'investissement ne reposent pas sur la quantité d'informations dont on dispose, mais sur la qualité des analyses. »
Par Joana Branquinho, PDG et fondatrice d’ORIA Real Estate Advisors
Depuis des années, le Portugal est l’un des marchés immobiliers résidentiels les plus en vue d’Europe.
Au départ, l’intérêt international était principalement suscité par le « Golden Visa », des avantages fiscaux attractifs et la possibilité d’obtenir un titre de séjour ou la nationalité européenne.
Aujourd’hui, les raisons pour lesquelles les acheteurs internationaux choisissent le Portugal ont évolué. La demande est de plus en plus motivée par la diversification du patrimoine, la stabilité politique, la sécurité, l’excellence des écoles internationales et des soins de santé, une qualité de vie élevée, un coût de la vie relativement abordable par rapport à de nombreux autres pays d’Europe occidentale, la délocalisation familiale et les opportunités d’investissement à long terme — autant d’avantages structurels qui ne risquent pas de disparaître au gré des cycles du marché.
Dans le même temps, le marché lui-même a évolué. Les volumes de transactions sont devenus plus sélectifs. Certains emplacements et types de biens ont connu un ralentissement, tandis que d’autres continuent d’afficher des performances supérieures à la moyenne. Beaucoup y voient un signe que le Portugal a perdu de son élan.
Je pense au contraire que nous entrons dans un marché plus sain et plus mature, où la réussite des investissements dépend moins du suivi de l’actualité que de l’adoption d’une approche stratégique.
Un marché plus mature exige une meilleure compréhension
L’une des plus grandes idées fausses que je rencontre est la conviction que le marché actuel peut être compris à travers les annonces en ligne, le prix moyen au mètre carré ou même les recommandations générées par l’IA.
La réalité est bien plus nuancée. Chaque opportunité d’investissement doit être évaluée au cas par cas, en tenant compte de la qualité du projet ou du bien immobilier, de son emplacement, du rapport entre le prix et la typologie, des conditions de financement et, surtout, des objectifs à long terme de l’investisseur.
L’intelligence artificielle peut analyser les données accessibles au public. L’expertise locale permet de cerner ce qui n’est pas encore visible, et souvent ce qui n’est pas disponible, en ligne.
Associées aux données du marché local, à des conseils objectifs et à des années d’expérience du marché, ces informations permettent aux investisseurs de prendre des décisions fondées sur une stratégie plutôt que sur l’émotion. Sur le marché actuel, il est bien plus important d’acheter le bon bien immobilier que de simplement acheter dans la bonne ville.
Pourquoi le recours à un représentant indépendant de l’acheteur est-il essentiel ?
C’est là que la représentation indépendante de l’acheteur apporte une réelle valeur ajoutée. Un conseiller en achat immobilier expérimenté ne se contente pas d’aider ses clients à trouver des biens. Il les aide à comprendre le marché au-delà de ce qui est disponible en ligne.
Il apporte des informations qui vont bien au-delà des annonces immobilières : il identifie des opportunités hors marché et en pré-lancement soigneusement sélectionnées, comprend où sont prévus les futurs projets d’infrastructures, les écoles internationales, les hôpitaux et les liaisons de transport, examine les antécédents des promoteurs, évalue les fondamentaux à long terme et sélectionne le logement idéal, et pas seulement le bon projet.
Ce sont ces facteurs qui déterminent souvent si un investissement se contente de suivre le marché ou s’il le surpasse largement au fil du temps. Mais l’accès seul ne suffit pas : la véritable valeur réside dans la capacité à distinguer les opportunités qui méritent votre capital de celles qui n’en valent pas la peine.
Nous ne considérons pas que notre rôle se limite à vendre des biens immobiliers. Nous estimons que notre responsabilité est de protéger le capital de nos clients en les aidant à prendre de meilleures décisions d’investissement, ce qui implique parfois de leur indiquer précisément ce qu’ils ne devraient pas acheter. Car la protection du capital de nos clients sera toujours plus importante que la conclusion d’une transaction supplémentaire.
Crédits : image fournie ; auteur : Oria ;
Perspectives d’avenir : les perspectives à long terme du Portugal
À l’horizon, nous restons optimistes quant aux perspectives à long terme du Portugal. La croissance démographique, l’amélioration des liaisons internationales et la demande internationale soutenue constituent des tendances structurelles qui ne sont pas près de disparaître. Combinées à une disponibilité foncière limitée, à des réglementations d’urbanisme strictes et à des procédures d’octroi de permis longues, elles créent un marché où l’offre résidentielle de qualité devrait rester limitée dans un avenir prévisible.
Bien sûr, tous les emplacements, projets ou biens immobiliers n’afficheront pas les mêmes performances. Mais nous pensons que les fondamentaux sous-jacents continuent de favoriser les investissements résidentiels soigneusement sélectionnés au Portugal.
Chez ORIA, nous continuons d’observer des dynamiques très différentes à travers le pays. Porto reste l’un des marchés portugais les plus performants en termes de plus-value, soutenu par une demande intérieure solide, la régénération urbaine et des rendements locatifs à long terme plus élevés.
Cascais et Estoril continuent de faire preuve d’une résilience exceptionnelle, restant les marchés résidentiels de luxe de référence au Portugal pour la préservation du patrimoine, l’installation de résidents internationaux et les investissements à long terme axés sur le mode de vie.
Parallèlement, la campagne et des régions telles que la Côte d’Argent, South Bay et l’ de l’Alentejo continuent d’attirer les acheteurs à la recherche de plus d’espace, d’une plus grande intimité et d’un meilleur équilibre entre art de vivre, nature et valeur à long terme.
Où se trouvent les meilleures opportunités ?
Mais la plus grande opportunité se trouve peut-être ailleurs. Bon nombre des investissements les plus attractifs n’apparaissent jamais sur les portails immobiliers.
Grâce à nos relations de longue date avec des promoteurs, des agents immobiliers locaux et des professionnels du secteur, nous continuons à repérer des opportunités exceptionnelles, notamment au sein de nouveaux programmes immobiliers, qui sont sécurisées avant même leur lancement public.
Cet accès anticipé permet aux investisseurs non seulement de s’assurer les meilleurs biens, mais aussi, bien souvent, de les acquérir à des prix préférentiels avant le lancement officiel — une connaissance du marché local qui ne peut tout simplement pas être reproduite par de simples recherches en ligne ou des algorithmes.
Crédits : image fournie ; auteur : Oria ;
La question que les investisseurs devraient vraiment se poser
À mesure que les marchés s’équilibrent, les conseils indépendants prennent de plus en plus de valeur. La question n’est plus de savoir si le Portugal est un marché attractif. La question est de savoir où investir, quand investir et comment identifier les bonnes opportunités.
Car les investissements fructueux sont rarement le fruit d’une anticipation du marché. Ils résultent du choix de la bonne opportunité, au bon prix, avec la bonne stratégie et avec le bon partenaire local.
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ORIA Real Estate Advisors
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