C'est une discussion nécessaire, mais qui s'engage souvent trop tard. Avant qu'un logement n'arrive sur le marché locatif, quelqu'un a dû acquérir le terrain, élaborer le projet, financer l'opération, construire le bâtiment et assumer les risques liés à l'ensemble de ce processus. Le montant du loyer qu'il faudra percevoir est inévitablement lié à ces décisions et aux coûts accumulés tout au long de l'investissement. Par conséquent, si nous voulons développer un marché locatif plus abordable et offrant une offre plus importante, nous devrons peut-être examiner de plus près la manière dont nous produisons les logements que nous souhaitons mettre sur ce marché.

Les signaux en provenance d’Allemagne permettent de mieux comprendre l’importance de cette question. Selon les données publiées par Heinze Marktforschung, au premier semestre 2026, les permis de construire pour les logements préfabriqués destinés à la location ont augmenté de 126,3 %, tandis que dans le secteur des immeubles collectifs, la construction préfabriquée a progressé de 52,1 %, contre 11,7 % pour la construction traditionnelle. Ces chiffres ne signifient pas que la construction industrialisée ait résolu les problèmes de logement en Allemagne, ni qu’elle soit nécessairement moins coûteuse dans tous les projets. Mais ils révèlent une évolution intéressante : les méthodes de construction industrialisées commencent à s’imposer dans un segment où la prévisibilité des coûts, les délais d’exécution et la capacité à produire des logements à grande échelle peuvent être déterminants pour la viabilité économique des investissements.

Cette question revêt une importance particulière lorsqu’on compare les programmes immobiliers destinés à la vente avec les projets développés spécifiquement pour la location. Dans le premier cas, le promoteur cherche à récupérer le capital investi grâce à la commercialisation des logements. Dans le second, l’investissement devra être rémunéré par des revenus répartis sur plusieurs années. Cela signifie que les retards de construction, les dépassements de budget ou les charges financières supplémentaires peuvent compromettre considérablement la rentabilité d’une opération. La construction industrialisée, grâce à la production de composants en usine, à la préfabrication et à des processus plus standardisés, peut contribuer à réduire certains de ces risques et à améliorer la prévisibilité des projets. Elle n’élimine pas le coût du terrain, les taxes ou les difficultés liées aux autorisations, mais elle peut contribuer à rendre certaines phases de la production de logements plus efficaces.

Le Portugal s’est efforcé de trouver des solutions pour accroître l’offre de logements locatifs, mais continue de centrer une grande partie du débat sur les incitations fiscales, la législation et les relations entre propriétaires et locataires. Il s’agit là d’aspects importants, mais insuffisants si nous ne parvenons pas à créer les conditions permettant aux nouveaux projets locatifs d’être économiquement viables. Un marché résidentiel plus développé nécessite des investissements à long terme, de la stabilité, des capacités de construction et des modèles de production adaptés aux revenus des ménages. L’industrialisation peut jouer un rôle important, en particulier dans les programmes immobiliers d’une certaine envergure et présentant une certaine continuité, en permettant une meilleure organisation des processus et une réduction des incertitudes liées à la mise en œuvre. Mais elle nécessite également des investissements industriels, une collaboration entre promoteurs et constructeurs, ainsi qu’un portefeuille de projets justifiant cette transformation.

Il est peut-être temps de comprendre qu’une politique du logement locatif ne commence pas lorsqu’un logement est mis sur le marché, mais bien plus tôt, au niveau des conditions dans lesquelles ce logement peut être produit. Si les coûts de construction et de financement sont trop élevés, il sera difficile de créer une offre privée de logements locatifs abordables sans soutien supplémentaire ni mécanismes de partage des risques. Le Portugal doit donc débattre non seulement des loyers que les familles peuvent se permettre, mais aussi des modèles économiques qui permettent de construire des logements à cette fin.

Car le véritable défi ne consiste pas seulement à trouver des moyens de rendre les loyers plus abordables. Il s’agit de pouvoir produire des logements dont le coût rend ces loyers économiquement viables.

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