O preço das rendas começa antes da construção

Quando discutimos o mercado de arrendamento em Portugal, a atenção concentra-se quase sempre nos valores das rendas, na disponibilidade de habitações e nas dificuldades que as famílias enfrentam para encontrar uma casa compatível com os seus rendimentos.

in · 08 nov 2026, 09:01 · 0 Comentários

É uma discussão necessária, mas que frequentemente começa demasiado tarde. Antes de uma habitação chegar ao mercado de arrendamento, alguém teve de adquirir o terreno, desenvolver o projeto, financiar a operação, construir o edifício e assumir os riscos associados a todo esse processo. O valor da renda que será necessário cobrar está inevitavelmente relacionado com essas decisões e com os custos acumulados ao longo do investimento. Por isso, se queremos desenvolver um mercado de arrendamento mais acessível e com maior oferta, talvez precisemos de olhar com mais atenção para a forma como produzimos as habitações que pretendemos colocar nesse mercado.

Os sinais que chegam da Alemanha ajudam a compreender a importância desta questão. Segundo dados divulgados pela Heinze Marktforschung, no primeiro semestre de 2026 as licenças para habitações pré-fabricadas destinadas ao arrendamento aumentaram 126,3%, enquanto no conjunto dos edifícios multifamiliares a construção pré-fabricada cresceu 52,1%, face a 11,7% na construção convencional. Estes números não significam que a construção industrializada tenha resolvido os problemas habitacionais alemães, nem demonstram que seja necessariamente mais barata em todos os projetos. Mas revelam uma evolução interessante: os métodos industriais de construção começam a ganhar expressão num segmento em que a previsibilidade dos custos, os prazos de execução e a capacidade de produzir habitação em escala podem ser determinantes para a viabilidade económica dos investimentos.

Esta questão assume particular importância quando comparamos a promoção imobiliária destinada à venda com os projetos desenvolvidos especificamente para arrendamento. No primeiro caso, o promotor procura recuperar o capital investido através da comercialização das habitações. No segundo, o investimento terá de ser remunerado através de rendimentos distribuídos ao longo de muitos anos. Isto significa que atrasos na construção, derrapagens orçamentais ou encargos financeiros adicionais podem comprometer significativamente a rentabilidade de uma operação. A construção industrializada, através da produção de componentes em fábrica, da pré-fabricação e de processos mais normalizados, poderá ajudar a reduzir alguns destes riscos e a melhorar a previsibilidade dos projetos. Não elimina o custo dos terrenos, os impostos ou as dificuldades de licenciamento, mas pode contribuir para tornar mais eficientes determinadas fases da produção habitacional.

Portugal tem procurado encontrar soluções para aumentar a oferta de arrendamento, mas continua a concentrar grande parte da discussão nos incentivos fiscais, na legislação e nas relações entre proprietários e inquilinos. São dimensões importantes, mas insuficientes se não conseguirmos criar condições para que novos projetos destinados ao arrendamento sejam economicamente viáveis. Um mercado residencial mais desenvolvido exige investimento de longo prazo, estabilidade, capacidade de construção e modelos de produção compatíveis com os rendimentos das famílias. A industrialização poderá desempenhar um papel relevante, sobretudo em empreendimentos com alguma escala e continuidade, permitindo melhorar a organização dos processos e reduzir a incerteza associada à execução. Mas exige também investimento industrial, colaboração entre promotores e construtores e uma carteira de projetos que justifique essa transformação.

Talvez esteja na altura de compreender que uma política de arrendamento não começa quando uma habitação é colocada no mercado, mas muito antes, nas condições em que essa habitação pode ser produzida. Se os custos de construção e financiamento forem demasiado elevados, será difícil criar uma oferta privada de arrendamento acessível sem mecanismos adicionais de apoio ou partilha de risco. Portugal precisa, por isso, de discutir não apenas as rendas que as famílias conseguem pagar, mas também os modelos económicos que permitem construir habitações para esse fim.

Porque o verdadeiro desafio não é apenas encontrar formas de tornar as rendas mais acessíveis. É conseguir produzir habitação cujo custo permita que essas rendas sejam economicamente possíveis.