Es ist eine notwendige Diskussion, die jedoch oft zu spät beginnt. Bevor ein Haus auf den Mietmarkt kommt, musste jemand das Grundstück erwerben, das Projekt entwickeln, das Vorhaben finanzieren, das Gebäude errichten und die mit diesem gesamten Prozess verbundenen Risiken tragen. Die Höhe der Miete, die eingenommen werden muss, hängt unweigerlich mit diesen Entscheidungen und den im Laufe der Investition angefallenen Kosten zusammen. Wenn wir also einen erschwinglicheren Mietmarkt mit größerem Angebot schaffen wollen, müssen wir uns möglicherweise genauer damit befassen, wie wir den Wohnraum schaffen, den wir auf diesem Markt anbieten wollen.

Die Signale aus Deutschland verdeutlichen die Bedeutung dieses Themas. Nach Angaben von Heinze Marktforschung stiegen im ersten Halbjahr 2026 die Baugenehmigungen für vorgefertigte Mietwohnungen um 126,3 %, während in der Gruppe der Mehrfamilienhäuser die vorgefertigte Bauweise um 52,1 % zunahm – im Vergleich zu 11,7 % bei der konventionellen Bauweise. Diese Zahlen bedeuten nicht, dass die industrialisierte Bauweise die deutschen Wohnungsprobleme gelöst hat, noch belegen sie, dass sie bei allen Projekten zwangsläufig kostengünstiger ist. Sie zeigen jedoch eine interessante Entwicklung: Industrielle Bauweisen gewinnen zunehmend an Bedeutung in einem Segment, in dem Kostenvorhersehbarkeit, Bauzeiten und die Fähigkeit, Wohnraum in großem Maßstab zu produzieren, entscheidend für die Wirtschaftlichkeit von Investitionen sein können.

Dieser Aspekt ist besonders wichtig beim Vergleich von zum Verkauf bestimmten Immobilienprojekten mit Projekten, die speziell zur Vermietung entwickelt werden. Im ersten Fall ist der Bauträger bestrebt, das investierte Kapital durch den Verkauf der Wohnungen wieder hereinzuholen. Im zweiten Fall muss sich die Investition durch über viele Jahre verteilte Erträge amortisieren. Das bedeutet, dass Bauverzögerungen, Budgetüberschreitungen oder zusätzliche finanzielle Belastungen die Rentabilität eines Vorhabens erheblich beeinträchtigen können. Das industrialisierte Bauen kann durch die Fertigung von Bauteilen im Werk, die Vorfertigung und standardisiertere Prozesse dazu beitragen, einige dieser Risiken zu verringern und die Planbarkeit von Projekten zu verbessern. Es beseitigt zwar nicht die Kosten für Grundstücke, Steuern oder Genehmigungsschwierigkeiten, kann aber dazu beitragen, bestimmte Phasen des Wohnungsbaus effizienter zu gestalten.

Portugal hat nach Lösungen gesucht, um das Angebot an Mietwohnungen zu erhöhen, konzentriert sich in der Diskussion jedoch weiterhin weitgehend auf steuerliche Anreize, Gesetzgebung und die Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern. Dies sind wichtige Aspekte, reichen jedoch nicht aus, wenn wir keine Bedingungen schaffen können, unter denen neue Mietprojekte wirtschaftlich tragfähig sind. Ein weiter entwickelter Wohnungsmarkt erfordert langfristige Investitionen, Stabilität, Baukapazitäten und Produktionsmodelle, die mit den Haushaltseinkommen vereinbar sind. Die Industrialisierung kann eine wichtige Rolle spielen, insbesondere bei Projekten mit einer gewissen Größenordnung und Kontinuität, da sie eine verbesserte Organisation der Prozesse und eine Verringerung der mit der Ausführung verbundenen Unsicherheiten ermöglicht. Sie erfordert jedoch auch industrielle Investitionen, die Zusammenarbeit zwischen Bauträgern und Bauunternehmen sowie ein Projektportfolio, das diesen Wandel rechtfertigt.

Vielleicht ist es an der Zeit zu begreifen, dass eine Mietpolitik nicht erst dann beginnt, wenn eine Wohnung auf den Markt kommt, sondern schon viel früher – nämlich bei der Festlegung der Bedingungen, unter denen diese Wohnungen überhaupt entstehen können. Sind die Bau- und Finanzierungskosten zu hoch, wird es schwierig sein, ein privates Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen zu schaffen, ohne zusätzliche Unterstützung oder Mechanismen zur Risikoteilung. Portugal muss daher nicht nur über die Mieten diskutieren, die sich Familien leisten können, sondern auch über die Wirtschaftsmodelle, die den Bau von Wohnraum für diesen Zweck ermöglichen.

Denn die eigentliche Herausforderung besteht nicht nur darin, Wege zu finden, um Mieten erschwinglicher zu machen. Es geht vielmehr darum, Wohnraum zu schaffen, dessen Kosten diese Mieten wirtschaftlich möglich machen.

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