O preço do aluguel começa antes da construção

É uma discussão necessária, mas que geralmente começa tarde demais. Antes de uma casa chegar ao mercado de aluguel, alguém tinha que adquirir o terreno, desenvolver o projeto, financiar a operação, construir o prédio e assumir os riscos associados a todo esse processo. O valor do aluguel que será necessário cobrar está inevitavelmente relacionado a essas decisões e aos custos acumulados ao longo do investimento. Portanto, se quisermos desenvolver um mercado de aluguel mais acessível com maior oferta, talvez precisemos examinar mais de perto como produzimos as moradias que queremos colocar nesse mercado.

Os sinais vindos da Alemanha ajudam a entender a importância dessa questão. De acordo com dados divulgados pela Heinze Marktforschung, no primeiro semestre de 2026, as licenças para habitação pré-fabricada para aluguel aumentaram 126,3%, enquanto no grupo de edifícios multifamiliares a construção pré-fabricada cresceu 52,1%, em comparação com 11,7% na construção convencional. Esses números não significam que a construção industrializada tenha resolvido os problemas habitacionais alemães, nem demonstram que é necessariamente mais barata em todos os projetos. Mas eles revelam uma evolução interessante: os métodos de construção industrial estão começando a ganhar expressão em um segmento em que a previsibilidade de custos, os tempos de execução e a capacidade de produzir moradias em escala podem ser decisivos para a viabilidade econômica dos

Essa questão é particularmente importante ao comparar o desenvolvimento imobiliário à venda com projetos desenvolvidos especificamente para aluguel. No primeiro caso, o desenvolvedor busca recuperar o capital investido por meio da comercialização das casas. No segundo, o investimento deverá ser remunerado por meio de renda distribuída por muitos anos. Isso significa que atrasos na construção, estouros orçamentários ou encargos financeiros adicionais podem comprometer significativamente a lucratividade de uma operação. A construção industrializada, por meio da produção de componentes na fábrica, pré-fabricação e processos mais padronizados, pode ajudar a reduzir alguns desses riscos e melhorar a previsibilidade dos projetos. Não elimina o custo da terra, impostos ou dificuldades de licenciamento, mas pode contribuir para tornar certas fases da produção habitacional mais eficientes

Portugal tem procurado encontrar soluções para aumentar a oferta de aluguéis, mas continua a concentrar grande parte da discussão em incentivos fiscais, legislação e relações entre proprietários e inquilinos. Essas são dimensões importantes, mas insuficientes se não conseguirmos criar condições para que novos projetos de aluguel sejam economicamente viáveis. Um mercado residencial mais desenvolvido exige investimento de longo prazo, estabilidade, capacidade de construção e modelos de produção compatíveis com a renda familiar. A industrialização pode desempenhar um papel relevante, especialmente em desenvolvimentos com alguma escala e continuidade, permitindo uma melhor organização dos processos e a redução da incerteza associada à execução. Mas também requer investimento industrial, colaboração entre desenvolvedores e construtores e um portfólio de projetos que justifique essa transformação

Talvez seja hora de entender que uma política de aluguel não começa quando uma casa é colocada no mercado, mas muito antes, sob as condições em que essa moradia pode ser produzida. Se os custos de construção e financiamento forem muito altos, será difícil criar uma oferta privada de aluguel acessível sem suporte adicional ou mecanismos de compartilhamento de riscos. Portugal precisa, portanto, de discutir não só as rendas que as famílias podem pagar, mas também os modelos económicos que permitem construir habitações para esse fim

Porque o verdadeiro desafio não é apenas encontrar maneiras de tornar os aluguéis mais acessíveis. É ser capaz de produzir moradias cujo custo permita que esses aluguéis sejam economicamente possíveis

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