«As melhores decisões de investimento não são tomadas por se ter acesso a mais informação. São tomadas por se ter acesso a uma visão mais perspicaz.»

Por Joana Branquinho, CEO e fundadora da ORIA Real Estate Advisors

Há anos que Portugal é um dos mercados imobiliários residenciais mais comentados da Europa.

Inicialmente, grande parte da atenção internacional era impulsionada pelo Visto Dourado, pelos incentivos fiscais atrativos e pela possibilidade de obter residência ou cidadania europeia.

Hoje, as razões pelas quais os compradores internacionais escolhem Portugal evoluíram. A procura é cada vez mais impulsionada pela diversificação do património, pela estabilidade política, pela segurança, pelas excelentes escolas internacionais e pelos cuidados de saúde, por uma elevada qualidade de vida, por um custo de vida relativamente acessível em comparação com muitos outros países da Europa Ocidental, pela relocalização familiar e pelas oportunidades de investimento a longo prazo — vantagens estruturais que dificilmente desaparecerão com os ciclos do mercado.

Ao mesmo tempo, o próprio mercado evoluiu. Os volumes de transações tornaram-se mais seletivos. Algumas localizações e tipos de imóveis registaram um abrandamento, enquanto outros continuam a apresentar um desempenho superior. Muitas pessoas interpretam isto como um sinal de que Portugal perdeu dinamismo.

Acredito no contrário. Acredito que estamos a entrar num mercado mais saudável e mais maduro, onde os investimentos bem-sucedidos dependem menos de seguir as notícias e mais de adotar uma abordagem estratégica.

Um mercado mais maduro requer uma melhor compreensão

Um dos maiores equívocos com que me deparo é a crença de que o mercado atual pode ser compreendido através de anúncios online, do preço médio por metro quadrado ou mesmo de recomendações geradas por IA.

A realidade é muito mais matizada. Cada oportunidade de investimento deve ser avaliada individualmente, tendo em conta a qualidade do projeto ou do imóvel, a sua localização, a relação entre preço e tipologia, as condições de financiamento e, acima de tudo, os objetivos a longo prazo do investidor.

A inteligência artificial consegue analisar o que está disponível publicamente. A experiência local compreende o que ainda não é visível e, muitas vezes, o que não está disponível online.

Combinado com dados do mercado local, aconselhamento objetivo e anos de experiência no mercado, isto permite aos investidores tomar decisões com base na estratégia e não na emoção. No mercado atual, comprar o imóvel certo é muito mais importante do que simplesmente comprar na cidade certa.

Por que razão a representação independente do comprador é importante

É aqui que a representação independente do comprador cria valor real. Um consultor imobiliário experiente não se limita a ajudar os clientes a encontrar imóveis. Ajuda os clientes a compreender o mercado para além do que está disponível online.

Fornecem informações que vão muito além dos anúncios imobiliários: identificam oportunidades fora do mercado e em pré-lançamento cuidadosamente selecionadas, compreendem onde estão planeadas futuras infraestruturas, escolas internacionais, hospitais e ligações de transportes, analisam o historial dos promotores, avaliam os fundamentos a longo prazo e selecionam o imóvel certo, e não apenas o projeto certo.

Estes são os fatores que, muitas vezes, determinam se um investimento se limita a acompanhar o mercado ou se o supera significativamente ao longo do tempo. Mas o acesso, por si só, não é suficiente — o verdadeiro valor reside em saber quais as oportunidades que merecem o seu capital e quais as que não merecem.

Não acreditamos que o nosso papel se resuma a vender imóveis. Acreditamos que a nossa responsabilidade é proteger o capital dos nossos clientes, ajudando-os a tomar melhores decisões de investimento, e, por vezes, isso significa dizer-lhes exatamente o que não devem comprar. Porque proteger o capital dos nossos clientes será sempre mais importante do que fechar mais uma transação.

Créditos: Imagem fornecida; Autor: Oria;

Perspetivas para o Futuro: As Perspetivas a Longo Prazo de Portugal

Olhando para o futuro, continuamos otimistas quanto às perspetivas a longo prazo de Portugal. O crescimento demográfico, a crescente conectividade internacional e a procura internacional contínua são tendências estruturais que dificilmente desaparecerão. Combinadas com a disponibilidade limitada de terrenos, regulamentos de planeamento rigorosos e processos de licenciamento morosos, criam um mercado em que se prevê que a oferta residencial de qualidade continue limitada num futuro previsível.

É claro que nem todas as localizações, projetos ou imóveis terão um desempenho idêntico. No entanto, acreditamos que os fundamentos subjacentes continuam a favorecer investimentos residenciais cuidadosamente selecionados em Portugal.

Na ORIA, continuamos a observar dinâmicas muito diferentes em todo o país. O Porto continua a ser um dos mercados mais fortes de Portugal em termos de valorização do capital, apoiado por uma sólida procura interna, pela regeneração urbana e por rendimentos mais elevados no arrendamento a longo prazo.

Cascais e o Estoril continuam a demonstrar uma resiliência excecional, mantendo-se como os mercados residenciais de luxo de referência em Portugal para a preservação do património, a relocalização internacional e os investimentos de estilo de vida a longo prazo.

Ao mesmo tempo, o interior e zonas como a Costa de Prata, a Baía do Sul e o Alentejo continuam a atrair compradores que procuram mais terreno, maior privacidade e um melhor equilíbrio entre estilo de vida, natureza e valor a longo prazo.

Onde se encontram as maiores oportunidades

Talvez a maior oportunidade, no entanto, resida noutro lugar. Muitos dos investimentos mais atrativos nunca aparecem nos portais imobiliários.

Através de relações de longa data com promotores imobiliários, corretores locais e profissionais do setor, continuamos a identificar oportunidades excecionais, particularmente no âmbito de novos empreendimentos, que são asseguradas antes do lançamento público.

O acesso antecipado permite aos investidores não só garantir as melhores unidades, mas também, muitas vezes, adquiri-las a preços preferenciais de pré-lançamento — informação sobre o mercado local que simplesmente não pode ser replicada apenas através de pesquisa online ou de algoritmos.

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A pergunta que os investidores deveriam realmente fazer

À medida que os mercados se tornam mais equilibrados, o aconselhamento independente torna-se cada vez mais valioso. A questão já não é se Portugal é um mercado atrativo. A questão é onde investir, quando investir e como identificar as oportunidades certas.

Porque os investimentos bem-sucedidos raramente resultam de tentar antecipar o comportamento do mercado. Resultam da seleção da oportunidade certa, ao preço certo, com a estratégia certa e com o parceiro local certo.

ORIA Real Estate Advisors

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