«Las mejores decisiones de inversión no se toman por tener acceso a más información, sino por tener acceso a una visión más profunda».
Por Joana Branquinho, directora ejecutiva y fundadora de ORIA Real Estate Advisors
Durante años, Portugal ha sido uno de los mercados inmobiliarios residenciales más comentados de Europa.
Al principio, gran parte de la atención internacional se debía a la «Golden Visa», a los atractivos incentivos fiscales y a la posibilidad de obtener la residencia o la ciudadanía europea.
Hoy en día, los motivos por los que los compradores internacionales eligen Portugal han evolucionado. La demanda está cada vez más impulsada por la diversificación del patrimonio, la estabilidad política, la seguridad, la excelencia de los colegios internacionales y la asistencia sanitaria, una alta calidad de vida, un coste de vida relativamente asequible en comparación con muchos otros países de Europa Occidental, el traslado familiar y las oportunidades de inversión a largo plazo —ventajas estructurales que es poco probable que desaparezcan con los ciclos del mercado.
Al mismo tiempo, el propio mercado ha evolucionado. Los volúmenes de transacciones se han vuelto más selectivos. Algunas ubicaciones y tipos de productos han experimentado una desaceleración, mientras que otros siguen registrando un rendimiento superior. Muchas personas interpretan esto como una señal de que Portugal ha perdido impulso.
Yo creo lo contrario. Creo que estamos entrando en un mercado más sano y maduro, en el que el éxito de las inversiones depende menos de seguir los titulares y más de adoptar un enfoque estratégico.
Un mercado más maduro requiere una mejor comprensión
Uno de los mayores errores en los que me encuentro es la creencia de que el mercado actual puede entenderse a través de los anuncios en línea, el precio medio por metro cuadrado o incluso las recomendaciones generadas por inteligencia artificial.
La realidad es mucho más matizada. Cada oportunidad de inversión debe evaluarse de forma individual, teniendo en cuenta la calidad del proyecto o del inmueble, su ubicación, la relación entre el precio y la tipología, las condiciones de financiación y, lo más importante, los objetivos a largo plazo del inversor.
La inteligencia artificial puede analizar lo que está disponible públicamente. La experiencia local permite comprender lo que aún no es visible y, a menudo, lo que no está disponible en Internet.
En combinación con los datos del mercado local, un asesoramiento objetivo y años de experiencia en el sector, esto permite a los inversores tomar decisiones basadas en la estrategia y no en las emociones. En el mercado actual, comprar la propiedad adecuada es mucho más importante que limitarse a comprar en la ciudad adecuada.
Por qué es importante la representación independiente del comprador
Aquí es donde la representación independiente del comprador aporta un valor real. Un asesor de compradores con experiencia no se limita a ayudar a los clientes a encontrar inmuebles. Les ayuda a comprender el mercado más allá de lo que se puede encontrar en Internet.
Aportan conocimientos que van mucho más allá de los anuncios inmobiliarios: identifican oportunidades fuera del mercado y previas al lanzamiento cuidadosamente seleccionadas; comprenden dónde se prevén futuras infraestructuras, colegios internacionales, hospitales y conexiones de transporte; analizan la trayectoria de los promotores; evalúan los fundamentos a largo plazo; y seleccionan la vivienda adecuada, no solo el proyecto adecuado.
Estos son los factores que a menudo determinan si una inversión se limita a seguir el mercado o si, con el tiempo, obtiene un rendimiento significativamente superior. Pero el acceso por sí solo no basta: el verdadero valor reside en saber qué oportunidades merecen su capital y cuáles no.
No creemos que nuestro papel se limite a vender inmuebles. Creemos que nuestra responsabilidad es proteger el capital de nuestros clientes ayudándoles a tomar mejores decisiones de inversión, y a veces eso significa decirles exactamente qué es lo que no deben comprar. Porque proteger el capital de nuestros clientes siempre será más importante que cerrar otra transacción.
Créditos: Imagen facilitada; Autor: Oria;
Perspectivas de futuro: las perspectivas a largo plazo de Portugal
De cara al futuro, seguimos siendo optimistas respecto a las perspectivas a largo plazo de Portugal. El crecimiento demográfico, la creciente conectividad internacional y la demanda internacional sostenida son tendencias estructurales que difícilmente desaparecerán. Combinadas con la escasa disponibilidad de suelo, la estricta normativa urbanística y los largos procesos de concesión de licencias, crean un mercado en el que se prevé que la oferta residencial de calidad siga siendo limitada en un futuro previsible.
Por supuesto, no todas las ubicaciones, proyectos o inmuebles tendrán el mismo rendimiento. No obstante, creemos que los fundamentos subyacentes siguen favoreciendo las inversiones residenciales cuidadosamente seleccionadas en Portugal.
En ORIA, seguimos observando dinámicas muy diferentes en todo el país. Oporto sigue siendo uno de los mercados más sólidos de Portugal en cuanto a revalorización del capital, respaldado por una sólida demanda interna, la regeneración urbana y unas rentabilidades de alquiler a largo plazo más elevadas.
Cascais y Estoril siguen demostrando una resiliencia excepcional, y se mantienen como los mercados residenciales de lujo de referencia en Portugal para la preservación del patrimonio, la reubicación internacional y las inversiones a largo plazo orientadas al estilo de vida.
Al mismo tiempo, el campo y zonas como la Costa de Plata, South Bay y el Alentejo siguen atrayendo a compradores que buscan más terreno, mayor privacidad y un mejor equilibrio entre estilo de vida, naturaleza y valor a largo plazo.
Dónde se encuentran las mayores oportunidades
Sin embargo, quizá la mayor oportunidad se encuentre en otro lugar. Muchas de las inversiones más atractivas nunca aparecen en los portales inmobiliarios.
Gracias a nuestras relaciones de larga data con promotores, agentes inmobiliarios locales y profesionales del sector, seguimos detectando oportunidades excepcionales, especialmente en nuevas promociones, que se aseguran antes de su lanzamiento al público.
El acceso anticipado permite a los inversores no solo asegurarse las mejores viviendas, sino también, a menudo, adquirirlas a precios preferenciales previos al lanzamiento —una información sobre el mercado local que simplemente no se puede obtener mediante la búsqueda en línea o los algoritmos por sí solos—.
Créditos: Imagen facilitada; Autora: Oria;
La pregunta que los inversores deberían plantearse realmente
A medida que los mercados se equilibran, el asesoramiento independiente cobra cada vez más valor. La pregunta ya no es si Portugal es un mercado atractivo. La pregunta es dónde invertir, cuándo invertir y cómo identificar las oportunidades adecuadas.
Porque las inversiones exitosas rara vez son el resultado de acertar con el momento adecuado del mercado. Son el resultado de seleccionar la oportunidad adecuada, al precio adecuado, con la estrategia adecuada y con el socio local adecuado.
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ORIA Real Estate Advisors
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