To wszystko prawda, ale istnieje jeszcze jeden problem, który w nadchodzących latach nabierze na znaczeniu: znaczna część istniejącej zabudowy może przestać spełniać wymagania rynku. Ta transformacja już się rozpoczęła. Firmy, inwestorzy i finansiści coraz częściej zwracają uwagę na efektywność energetyczną, koszty eksploatacji, technologie, elastyczność i możliwość dostosowania. Budynek, który dziś jeszcze znajduje najemców, może szybko stracić na konkurencyjności, jeśli zużywa zbyt dużo energii, wymaga wysokich kosztów utrzymania lub nie nadąża za nowymi potrzebami firm i użytkowników.

Właśnie w tym miejscu zaczyna się wyłaniać coraz wyraźniejszy podział na aktywa wysokiej jakości i przestarzałe nieruchomości. Przez wiele lat dobra lokalizacja mogła zrekompensować niemal wszystko. Stary budynek w centrum miasta był nadal atrakcyjny po prostu dlatego, że znajdował się we właściwej lokalizacji. Zasada ta nie zniknie, ale zaczyna napotykać ograniczenia. Gdy najemcy dążą do obniżenia kosztów energii, inwestorzy uwzględniają kryteria zrównoważonego rozwoju, a banki dokładniej oceniają przyszłe ryzyko związane z aktywami, przestarzałość nie jest już tylko problemem technicznym: staje się problemem finansowym.

Może to mieć istotne konsekwencje dla Portugalii: następny duży cykl inwestycji w nieruchomości może opierać się nie tylko na nowym budownictwie, ale także na renowacji i repozycjonowaniu istniejących zasobów. I być może właśnie w tym tkwi jedna z największych szans na rynku. Lizbona, Porto i wiele innych portugalskich miast posiada tysiące budynków położonych w dobrych lokalizacjach, ale o bardzo zróżnicowanym poziomie efektywności, komfortu i przygotowania technologicznego. Zamiast myśleć wyłącznie o wyburzaniu i budowaniu od nowa, konieczne będzie znalezienie szybszych i bardziej opłacalnych sposobów dostosowania tych aktywów do wymagań nadchodzącej dekady.

Decydującą rolę odegra również finansowanie. Jeśli banki zaczną faworyzować bardziej efektywne energetycznie budynki i nakładać kary na obiekty o wyższym ryzyku utraty aktualności, sam koszt kapitału przyspieszy tę transformację. Rynek będzie rozróżniał nie tylko dobre i złe lokalizacje, ale także budynki gotowe na przyszłość oraz te, których wartość wymaga dodatkowych inwestycji. Ta zmiana może być niekomfortowa dla niektórych właścicieli, ale jest korzystna dla rynku, ponieważ dojrzałość rynku nieruchomości mierzy się nie tylko liczbą nowych inwestycji budowlanych, ale także zdolnością do zachowania, przekształcania i ulepszania tego, co już istnieje.

Portugalia potrzebuje większej podaży. Musi jednak również zadbać o to, by istniejąca podaż nie starzała się szybciej niż rynek, który jej potrzebuje.