Bliskość centrum, miejsc pracy i głównych usług w znacznym stopniu determinowała wartość nieruchomości. Zasada ta nadal obowiązuje, ale być może obserwujemy obecnie znacznie głębszą przemianę niż tylko zwykłą zmianę preferencji nabywców.

Najnowsze badanie przeprowadzone przez Politechnikę Wiedeńską, oparte na milionach ofert nieruchomości z 31 krajów, umieszcza Portugalię wśród rynków uznawanych za systematycznie niedostępne dla nabywców o średnich dochodach. Jednocześnie obserwujemy rosnący popyt na gminy peryferyjne, miasta drugorzędne i lokalizacje, które wcześniej uważano za zbyt oddalone od dużych ośrodków miejskich. Kuszące jest stwierdzenie, że rodziny po prostu zmieniły swoje preferencje. Wydaje mi się jednak, że rzeczywistość jest znacznie bardziej złożona.

To prawda, że praca hybrydowa, poszukiwanie większej przestrzeni, terenów na świeżym powietrzu oraz większe docenianie jakości życia zmieniły to, czego szukamy w domu. Ale prawdą jest również to, że wiele rodzin rozszerzyło swoje poszukiwania geograficzne, ponieważ nie mogą już znaleźć rozwiązania odpowiedniego do swoich dochodów w lokalizacjach, w których wcześniej chciałyby mieszkać. To, co zaczęło się z konieczności, może następnie stać się całkowicie racjonalnym wyborem. Większy dom, położony w okolicy ze szkołami, sklepami, usługami i dobrym transportem, może zapewnić lepsze życie niż mniejszy dom w centrum, który wiąże się ze znacznie większym wysiłkiem finansowym.

Problem polega na tym, że to przemieszczanie się nie kończy się wraz z przekroczeniem granicy administracyjnej miasta. Samo badanie ostrzega przed efektem rozprzestrzeniania się cen na sąsiednie regiony. Zmienia się popyt, a wraz z nim zmienia się również presja na rynek mieszkaniowy. Jeśli nie zwiększymy podaży i nie przygotujemy tych regionów na przyjęcie nowych mieszkańców, ryzykujemy jedynie stopniowe przenoszenie problemu z Lizbony i Porto do coraz bardziej odległych gmin.

Dlatego coraz trudniej jest mi rozmawiać o mieszkalnictwie bez uwzględnienia kwestii terytorialnych. Dom położony 40 kilometrów od Lizbony może stanowić doskonałą alternatywę, jeśli w pobliżu znajduje się sprawne połączenie kolejowe, szkoły, placówki służby zdrowia, sklepy i miejsca pracy. Bez tych warunków pozornie tańsze mieszkanie może oznaczać wielogodzinne dojazdy, uzależnienie od samochodu oraz dodatkowe koszty, które ostatecznie niwelują część początkowej korzyści.

Być może powinniśmy zatem przestać pytać wyłącznie o to, gdzie musimy budować więcej domów. Pytanie powinno brzmieć: gdzie możemy stworzyć nowe miejsca do życia. Oznacza to koordynację budownictwa mieszkaniowego, transportu, infrastruktury, usług publicznych i rozwoju gospodarczego, przy jednoczesnym poszanowaniu ogromnych różnic między regionami.

Portugalia nie boryka się wyłącznie z kryzysem cenowym czy podażowym. Jest świadkiem cichej reorganizacji sposobu, w jaki ludzie wybierają – lub mogą wybierać – miejsce zamieszkania. Jeśli potrafimy nadążyć za tą zmianą, możemy zmniejszyć presję na duże ośrodki i stworzyć nowe centra gospodarcze. Jeśli nadal będziemy patrzeć na każdy segment osobno, prawdopodobnie zobaczymy jedynie, jak problem przenosi się w inne miejsce na mapie.