Ceny wzrosły, czynsze poszybowały w górę, zakup nieruchomości stał się trudniejszy, a budowa nadal jest kosztowna i czasochłonna. Każda wiadomość przedstawia część problemu i niemal zawsze wywołuje nową dyskusję na temat konkretnego rozwiązania. Być może jednak właśnie to fragmentaryczne spojrzenie na kwestię mieszkaniową uniemożliwia nam zrozumienie prawdziwego wymiaru tego wyzwania.

Dane opublikowane niedawno pomagają zrozumieć ten problem. W latach 2021–2025 w Portugalii narósł deficyt podaży wynoszący około 300 tysięcy mieszkań, wynikający z różnicy między tworzeniem się nowych gospodarstw domowych a możliwością wprowadzania nowych mieszkań na rynek. Jednocześnie analiza przeprowadzona przez idealista szacuje, że w drugim kwartale bieżącego roku nakłady niezbędne do wynajęcia mieszkania odpowiadały 82% dochodów gospodarstw domowych, a do jego zakupu – 76%. Można dyskutować nad metodologią, ale trudno zignorować to, co mówią nam te wskaźniki w ujęciu całościowym: istnieje głęboka nierównowaga między tym, czego kraj potrzebuje, tym, co jest w stanie wyprodukować, a tym, na co mogą sobie pozwolić rodziny.

Najbardziej niepokojące jest to, że wciąż szukamy pojedynczych rozwiązań dla problemu o charakterze strukturalnym. Zachęcamy młodych ludzi do kupowania mieszkań, zmieniamy podatki, dyskutujemy nad ograniczeniami dotyczącymi lokalnego rynku mieszkaniowego, wprowadzamy ulgi dla niektórych czynszów i ogłaszamy publiczne programy budowlane. Niektóre z tych środków mogą być przydatne, ale żaden z nich nie rozwiązuje w izolacji problemu narosłego przez wiele lat. W rzeczywistości, jeśli w 2025 r. budownictwo zdołało już w przybliżeniu nadążyć za tworzeniem nowych gospodarstw domowych, to jest to dobra wiadomość, ale oznacza to jedynie, że w tym roku zaprzestaliśmy zwiększania deficytu. Nadal brakuje setek tysięcy domów, które pozostały w tyle.

Dlatego Portugalia musi postrzegać mieszkalnictwo jako infrastrukturę gospodarczą i społeczną, a nie tylko jako zbiór domów. Potrzebujemy budownictwa na sprzedaż, ale także prawdziwego profesjonalnego rynku najmu, mieszkań publicznych i przystępnych cenowo, mieszkań dla studentów i seniorów, rewitalizacji pustostanów oraz mechanizmów umożliwiających mobilizację długoterminowego kapitału prywatnego. Musimy również skrócić czas wydawania pozwoleń, zwiększyć potencjał sektora budowlanego oraz zdać sobie sprawę, że Lizbona, Faro, Porto, Guarda czy Castelo Branco borykają się z zupełnie odmiennymi realiami. Polityka krajowa nie może ignorować tych różnic.

Kwestia mieszkaniowa ma wpływ na znacznie więcej niż tylko miejsce, w którym mieszkamy. Warunkuje ona mobilność pracowników, zdolność przedsiębiorstw do pozyskiwania talentów, decyzję młodych ludzi o pozostaniu w kraju, zakładanie rodzin i, ostatecznie, konkurencyjność portugalskiej gospodarki. Kiedy rodzina jest finansowo przywiązana do danej lokalizacji, ponieważ nie może znaleźć alternatywnego mieszkania w pobliżu nowej możliwości zawodowej, problem nie dotyczy już wyłącznie rynku nieruchomości.

Być może właśnie dlatego, zanim ogłosimy kolejny środek dotyczący mieszkalnictwa, powinniśmy najpierw określić, gdzie chcemy być za dziesięć lat. Portugalia nie potrzebuje kolejnego rozwiązania tylko części problemu. Potrzebuje wreszcie strategii obejmującej całość.