Estar perto do centro, do emprego e dos principais serviços justificava grande parte do valor de uma casa. Essa regra não desapareceu, mas talvez estejamos a assistir a uma transformação muito mais profunda do que uma simples mudança nas preferências dos compradores.

Um estudo recente da Universidade Técnica de Viena, baseado em milhões de anúncios imobiliários de 31 países, coloca Portugal entre os mercados considerados sistematicamente inacessíveis para compradores com rendimentos médios. Ao mesmo tempo, vemos crescer a procura por municípios periféricos, cidades secundárias e localizações anteriormente consideradas demasiado distantes dos grandes centros urbanos. É tentador concluir que as famílias mudaram simplesmente de preferências. A realidade parece me bastante mais complexa.

É verdade que o trabalho híbrido, a procura de mais espaço, as áreas exteriores e uma maior valorização da qualidade de vida alteraram aquilo que procuramos numa casa. Mas também é verdade que muitas famílias alargaram geograficamente a procura porque já não conseguem encontrar uma solução adequada ao seu rendimento nas localizações onde anteriormente procurariam viver. Aquilo que começou por necessidade pode depois transformar se numa escolha perfeitamente racional. Uma casa maior, numa zona com escolas, comércio, serviços e bons transportes, pode oferecer uma vida melhor do que uma habitação mais pequena no centro e com um esforço financeiro muito superior.

O problema é que esta deslocação não termina quando atravessamos a fronteira administrativa de uma cidade. O próprio estudo alerta para o efeito de transbordamento dos preços para as regiões vizinhas. A procura desloca se e, com ela, desloca se também a pressão sobre a habitação. Se não aumentarmos a oferta e não prepararmos essas regiões para receber novos residentes, corremos apenas o risco de transferir progressivamente o problema de Lisboa e Porto para municípios cada vez mais distantes.

É por isso que considero cada vez mais difícil discutir habitação sem discutir território. Uma casa a 40 quilómetros de Lisboa pode ser uma excelente alternativa se existir uma ligação ferroviária eficiente, escolas, saúde, comércio e emprego próximo. Sem essas condições, uma habitação aparentemente mais acessível pode significar horas de deslocações, dependência do automóvel e custos adicionais que acabam por reduzir parte da vantagem inicial.

Talvez devêssemos, por isso, deixar de perguntar apenas onde precisamos de construir mais casas. A pergunta deveria ser onde podemos criar novos lugares para viver. Isso significa coordenar habitação, transportes, infraestruturas, serviços públicos e desenvolvimento económico, respeitando as enormes diferenças entre regiões.

Portugal não enfrenta apenas uma crise de preços ou de oferta. Está a assistir a uma reorganização silenciosa da forma como as pessoas escolhem, ou conseguem escolher, onde viver. Se soubermos acompanhar essa mudança, podemos aliviar a pressão sobre os grandes centros e criar novas centralidades económicas. Se continuarmos a olhar para cada segmento isoladamente, provavelmente veremos apenas o problema deslocar se no mapa.