Os números mais recentes mostram que Portugal continua a atrair investimento. No primeiro semestre de 2026, foram investidos mais de 1.410 milhões de euros em imobiliário comercial, um aumento de 14% face ao período homólogo de 2025, com cerca de 70% desse capital de origem estrangeira. Ou seja, o capital não desapareceu; tornou-se apenas mais seletivo.

O WMarket Review Mid-year 2026, da WORX, antecipa precisamente um mercado em que os investidores institucionais deverão privilegiar ativos prime e estratégias core+ e value-add. Mais importante ainda, identifica uma mudança na forma como o retorno poderá ser gerado: através do reposicionamento dos ativos, da melhoria operacional, do crescimento das rendas e do investimento em CAPEX, em vez de depender exclusivamente da compressão das yields. Esta mudança pode parecer técnica, mas representa uma transformação relevante: a valorização terá cada vez mais de ser criada pelo proprietário e menos esperada do mercado.

Os escritórios são um bom exemplo. Na Grande Lisboa, a absorção caiu 20% no primeiro semestre, para 66.900 m², mas as rendas prime aumentaram na maioria das zonas, atingindo 33 euros por metro quadrado por mês no Prime CBD. O estudo associa a sustentabilidade destes valores à entrada de edifícios de elevada qualidade e a novos padrões de sustentabilidade e bem-estar. O mesmo princípio verifica-se noutros segmentos: na logística, há preferência por instalações modernas, eficientes e tecnicamente adequadas; no retalho, os espaços têm de responder a novas exigências de experiência, conveniência e omnicanalidade; e, na hotelaria, investidores e operadores procuram oportunidades para aumentar o valor através da renovação, do reposicionamento e da melhoria dos indicadores operacionais.

Talvez esteja aqui uma das grandes tendências imobiliárias dos próximos anos: a crescente distância entre ativos bons e ativos obsoletos. Durante décadas repetimos que os três fatores mais importantes no imobiliário eram a localização, a localização e a localização. A localização continuará, naturalmente, a ser determinante, mas talvez já não seja suficiente.

A qualidade construtiva, a eficiência energética, a flexibilidade, a tecnologia, os custos operacionais, a sustentabilidade e a capacidade de adaptação às necessidades dos utilizadores poderão pesar cada vez mais nas decisões de empresas, investidores e financiadores. Isto cria também um novo risco: um edifício não precisa de estar vazio para começar a perder relevância económica. Pode estar ocupado e, ainda assim, tornar-se progressivamente menos competitivo perante uma nova geração de ativos.

Portugal continua a beneficiar de procura, investimento internacional, turismo e escassez de oferta de qualidade. Mas o mercado está a tornar-se mais exigente e mais diferenciado. Talvez seja essa, precisamente, a característica do próximo ciclo: não será necessariamente um mercado em que todos os ativos valorizam, mas um mercado em que os melhores proprietários terão de saber criar essa valorização.

E é isso que transforma o imobiliário de uma simples decisão de investimento numa verdadeira atividade de gestão, transformação e criação de valor.