Последние данные свидетельствуют о том, что Португалия продолжает привлекать инвестиции. В первом полугодии 2026 года в коммерческую недвижимость было инвестировано более 1 410 миллионов евро, что на 14 % превышает показатель за аналогичный период 2025 года, причем около 70 % этого капитала было иностранного происхождения. Другими словами, капитал никуда не исчез; он просто стал более избирательным.

В обзоре WORX «WMarket Review» за первую половину 2026 года точно предсказывается ситуация на рынке, при которой институциональным инвесторам следует отдавать предпочтение активам премиум-класса, а также стратегиям «core+» и «value-add ». Важнее всего то, что в отчете отмечается изменение подхода к формированию доходности: она будет достигаться за счет репозиционирования активов, оптимизации операционной деятельности, роста арендной платы и капитальных вложений, а не исключительно за счет снижения доходности. Это изменение может показаться чисто техническим, но оно отражает существенную трансформацию: стоимость активов будет все в большей степени формироваться самими владельцами, а не определяться рынком.

Офисная недвижимость служит хорошим примером. В Большом Лиссабоне поглощение в первом полугодии сократилось на 20 % — до 66 900 м², однако арендные ставки на объекты премиум-класса выросли в большинстве районов, достигнув 33 евро за квадратный метр в месяц в центральном деловом районе (CBD) премиум-класса. В исследовании устойчивость этих показателей связывается с появлением высококачественных зданий и новых стандартов экологической устойчивости и благополучия. Тот же принцип прослеживается и в других сегментах: в логистике предпочтение отдается современным, эффективным и технически отвечающим требованиям объектам; в розничной торговле торговые площади должны отвечать новым требованиям к потребительскому опыту, удобству и омниканальности; а в сфере гостиничного бизнеса инвесторы и операторы ищут возможности для повышения стоимости за счет реновации, репозиционирования и улучшения операционных показателей.

Возможно, именно в этом заключается одна из главных тенденций рынка недвижимости ближайших лет: растущий разрыв между качественными объектами и устаревшими активами. На протяжении десятилетий мы повторяли, что тремя важнейшими факторами в сфере недвижимости являются местоположение, местоположение и местоположение. Местоположение, конечно, по-прежнему будет иметь решающее значение, но, возможно, этого уже будет недостаточно.

Качество строительства, энергоэффективность, гибкость, технологии, эксплуатационные расходы, экологическая устойчивость и способность адаптироваться к потребностям пользователей могут все больше влиять на решения компаний, инвесторов и финансистов. Это также создает новый риск: зданию не обязательно стоять пустым, чтобы начать терять экономическую значимость. Оно может быть заполненным и при этом постепенно терять конкурентоспособность на фоне нового поколения объектов.

Португалия по-прежнему извлекает выгоду из спроса, международных инвестиций, туризма и дефицита качественного предложения. Однако рынок становится все более требовательным и дифференцированным. Возможно, именно в этом и заключается особенность следующего цикла: это будет не обязательно рынок, на котором все объекты недвижимости будут расти в цене, а рынок, на котором лучшие владельцы должны будут уметь обеспечить такой рост стоимости.

И именно это превращает недвижимость из простого инвестиционного решения в настоящую деятельность по управлению, трансформации и созданию стоимости.