De nabijheid van het centrum, werkgelegenheid en belangrijke voorzieningen vormde een belangrijke factor voor de waarde van een woning. Die regel geldt nog steeds, maar wellicht zijn we getuige van een veel ingrijpendere verandering dan alleen maar een verschuiving in de voorkeuren van kopers.

Een recent onderzoek van de Technische Universiteit van Wenen, gebaseerd op miljoenen vastgoedadvertenties uit 31 landen, plaatst Portugal onder de markten die als systematisch ontoegankelijk worden beschouwd voor kopers met een gemiddeld inkomen. Tegelijkertijd zien we een groeiende vraag naar perifere gemeenten, secundaire steden en locaties die voorheen als te ver van grote stedelijke centra werden beschouwd. Het is verleidelijk om te concluderen dat gezinnen simpelweg hun voorkeuren hebben veranderd. De werkelijkheid lijkt mij echter veel complexer.

Het is waar dat hybride werken, de zoektocht naar meer ruimte, buitenruimtes en een grotere waardering voor levenskwaliteit hebben veranderd wat we zoeken in een huis. Maar het is ook waar dat veel gezinnen hun zoekgebied geografisch hebben uitgebreid omdat ze op de locaties waar ze voorheen zouden hebben willen wonen, geen oplossing meer kunnen vinden die past bij hun inkomen. Wat uit noodzaak is begonnen, kan vervolgens een volkomen rationele keuze worden. Een groter huis, in een gebied met scholen, winkels, voorzieningen en goede vervoersverbindingen, kan een beter leven bieden dan een kleiner huis in het centrum, dat bovendien een veel grotere financiële inspanning vergt.

Het probleem is dat deze verschuiving niet ophoudt zodra we de administratieve grens van een stad overschrijden. De studie zelf waarschuwt voor het effect van doorwerkende prijzen naar aangrenzende regio’s. De vraag verschuift en daarmee verschuift ook de druk op de woningmarkt. Als we het aanbod niet vergroten en deze regio’s niet voorbereiden op de komst van nieuwe inwoners, lopen we alleen maar het risico dat het probleem geleidelijk wordt verplaatst van Lissabon en Porto naar steeds verder weg gelegen gemeenten.

Daarom vind ik het steeds moeilijker om over huisvesting te praten zonder het over het grondgebied te hebben. Een woning op 40 kilometer van Lissabon kan een uitstekend alternatief zijn als er een efficiënte spoorverbinding is en scholen, gezondheidszorg, winkels en werkgelegenheid in de buurt zijn. Zonder deze voorwaarden kan ogenschijnlijk betaalbaardere huisvesting uren reistijd, afhankelijkheid van de auto en extra kosten betekenen, die uiteindelijk een deel van het oorspronkelijke voordeel tenietdoen.

Misschien moeten we daarom ophouden ons alleen af te vragen waar we meer huizen moeten bouwen. De vraag zou moeten zijn waar we nieuwe plekken kunnen creëren om te wonen. Dat betekent dat we huisvesting, vervoer, infrastructuur, openbare diensten en economische ontwikkeling op elkaar moeten afstemmen, met respect voor de enorme verschillen tussen regio’s.

Portugal wordt niet alleen geconfronteerd met een prijs- of aanbodcrisis. Het land is getuige van een stille herindeling van de manier waarop mensen kiezen – of kunnen kiezen – waar ze willen wonen. Als we deze verandering weten bij te benen, kunnen we de druk op grote centra verlichten en nieuwe economische knooppunten creëren. Als we elk segment afzonderlijk blijven bekijken, zullen we waarschijnlijk alleen maar zien dat het probleem zich op de kaart verplaatst.