Na jarenlang te hebben gediscussieerd over vraag, prijzen en stimuleringsmaatregelen, begint eindelijk een andere vraag aan belang te winnen: hoe kunnen we woningen sneller, efficiënter en voorspelbaarder bouwen?

De industrialisering van de bouw is een van de mogelijke antwoorden. In de WMarket Review Mid-year 2026 van WORX wordt modulaire bouw aangemerkt als een relevante kans voor de woningmarkt en wordt gesteld dat dit, in combinatie met andere veranderingen, een aanzienlijke impact zou kunnen hebben op de Portugese vastgoedmarkt. De noodzaak is duidelijk: hoewel het aantal transacties van appartementen in de metropoolregio Lissabon met 7% daalde en in Porto met 10% in de eerste helft van 2026, stegen de gemiddelde prijzen met respectievelijk 19% en 15%. Het aanbod blijft achter bij de vraag.

Ik beargumenteer al enkele jaren dat Portugal onvermijdelijk een groter deel van de bouwsector zal moeten industrialiseren. Het gaat niet alleen om het bouwen van modules in een fabriek. Het gaat om het introduceren van industriële processen in een sector waar nog steeds sprake is van een hoge mate van versnippering, afhankelijkheid van arbeidskrachten, verspilling en onvoorspelbaarheid. Prefabricage, standaardisatie, off-site productie, digitalisering en een betere integratie tussen ontwerp en uitvoering maken het mogelijk om sneller te bouwen en meer controle te hebben over de kosten en de kwaliteit.

Maar er is een probleem dat industrialisatie op zichzelf niet kan oplossen. Een bouwproject kan veel minder tijd in beslag nemen, maar het kan nog steeds jaren duren voordat woningen op de markt komen. Voordat de bouw van start gaat, moeten er beslissingen worden genomen over grond, ruimtelijke ordening, ontwerpen, vergunningen, vakgebieden, infrastructuur en financiering. Als deze keten traag blijft, hebben we weliswaar de productiviteit van de bouw zelf verhoogd, maar niet in voldoende mate de productiviteit van het systeem als geheel.

Daarom moet de discussie over industrialisatie verder gaan dan alleen bouwtechnologie. Portugal moet woningproductie beschouwen als een compleet proces. Het heeft geen zin om methoden te ontwikkelen waarmee de bouwtijd aanzienlijk kan worden verkort, als we blijven accepteren dat de voorafgaande fasen een onevenredig groot deel van de tijd in beslag nemen die nodig is om een woning op de markt te brengen.

Het zal ook nodig zijn om schaalgrootte te creëren. Geïndustrialiseerd bouwen vereist investeringen in fabrieken, technologie, engineering, opleiding en productiecapaciteit. Om deze investeringen mogelijk te maken, hebben bedrijven behoefte aan voorspelbaarheid en een voldoende stabiele projectportefeuille. Een markt die wordt gekenmerkt door lange en onzekere processen maakt het moeilijker om industriële investeringen die de productiviteit van de sector zouden kunnen verhogen, nauwkeurig te rechtvaardigen.

De technologie bestaat en zal zich blijven ontwikkelen. Kapitaal kan ook beschikbaar komen als de voorwaarden aanwezig zijn om projecten op grote schaal te ontwikkelen. De echte uitdaging zal zijn om de overheidsadministratie, ruimtelijke ordening, vergunningverlening, financiering en bouw op een onderling afgestemd tempo te laten verlopen.

Portugal moet meer huizen bouwen, maar moet bovenal leren hoe het deze beter kan produceren. Door de bouw te industrialiseren kan de bouwtijd aanzienlijk worden verkort. Om de tijd die nodig is voordat een huis op de markt komt te verkorten, zullen we ook de manier waarop we denken en het hele proces uitvoeren moeten industrialiseren.