Dopo anni di discussioni su domanda, prezzi e incentivi, un’altra questione sta finalmente iniziando a prendere piede: come possiamo realizzare alloggi in modo più rapido, efficiente e prevedibile?

L’industrializzazione dell’edilizia è una delle possibili risposte. Il WMarket Review di metà anno 2026 di WORX identifica l’edilizia modulare come un’opportunità rilevante per il mercato residenziale e ritiene che, in combinazione con altre trasformazioni, potrebbe avere un impatto significativo sul settore immobiliare portoghese. La necessità è evidente: sebbene le transazioni relative agli appartamenti siano diminuite del 7% nell’area metropolitana di Lisbona e del 10% a Porto nella prima metà del 2026, i prezzi medi sono aumentati rispettivamente del 19% e del 15%. La domanda continua a non trovare un’offerta sufficiente.

Da diversi anni sostengo che il Portogallo dovrà inevitabilmente industrializzare una parte più ampia del settore edile. Non si tratta semplicemente di costruire moduli in fabbrica. Si tratta di introdurre processi industriali in un settore in cui permangono ancora elevati livelli di frammentazione, dipendenza dalla manodopera, sprechi e imprevedibilità. La prefabbricazione, la standardizzazione, la produzione fuori cantiere, la digitalizzazione e una maggiore integrazione tra progettazione ed esecuzione possono consentire di costruire più rapidamente e di controllare meglio i costi e la qualità.

Ma c’è un problema che l’industrializzazione, da sola, non può risolvere. Un'opera può richiedere molto meno tempo, ma un alloggio può comunque impiegare anni per arrivare sul mercato. Prima che inizi la costruzione, occorre prendere decisioni relative al terreno, alla pianificazione, ai progetti, alle autorizzazioni, alle specializzazioni, alle infrastrutture e al finanziamento. Se questa catena rimane lenta, avremo aumentato la produttività dell'opera senza aumentare sufficientemente la produttività del sistema.

Ecco perché il dibattito sull’industrializzazione deve andare oltre la tecnologia edilizia. Il Portogallo deve considerare la produzione abitativa come un processo completo. Non ha senso sviluppare metodi in grado di ridurre significativamente i tempi di costruzione se continuiamo ad accettare che le fasi precedenti assorbano una parte sproporzionata del tempo necessario per immettere un’abitazione sul mercato.

Sarà inoltre necessario creare economia di scala. L’edilizia industrializzata richiede investimenti in stabilimenti, tecnologia, ingegneria, formazione e capacità produttiva. Affinché tali investimenti avvengano, le imprese hanno bisogno di prevedibilità e di un portafoglio di progetti sufficientemente stabile. Un mercato caratterizzato da processi lunghi e incerti rende più difficile giustificare con precisione gli investimenti industriali che potrebbero aumentare la produttività del settore.

La tecnologia esiste e continuerà ad evolversi. Anche i capitali potranno affluire se saranno presenti le condizioni per sviluppare progetti su larga scala. La vera sfida sarà far sì che la pubblica amministrazione, la pianificazione, il rilascio delle autorizzazioni, il finanziamento e la costruzione procedano a ritmi compatibili.

Il Portogallo ha bisogno di costruire più case, ma soprattutto deve imparare a realizzarle meglio. L’industrializzazione dell’edilizia può ridurre significativamente i tempi di costruzione. Per ridurre il tempo necessario affinché una casa arrivi sul mercato, dovremo anche industrializzare il modo in cui pensiamo e gestiamo l’intero processo.