Dit is allemaal waar, maar er is nog een ander probleem dat de komende jaren aan belang zal winnen: een aanzienlijk deel van de bestaande gebouwenvoorraad voldoet mogelijk niet meer aan de eisen van de markt. De transformatie is al ingezet. Bedrijven, investeerders en financiers letten steeds meer op energie-efficiëntie, exploitatiekosten, technologie, flexibiliteit en aanpasbaarheid. Een gebouw dat vandaag de dag nog huurders vindt, kan al snel minder concurrerend worden als het te veel energie verbruikt, hoge onderhoudskosten met zich meebrengt of niet kan voldoen aan de nieuwe behoeften van bedrijven en gebruikers.

Hier begint zich een steeds duidelijker wordende scheiding af te tekenen tussen kwaliteitsvastgoed en verouderd vastgoed. Jarenlang kon een goede locatie bijna alles compenseren. Een oud gebouw in het centrum was nog steeds aantrekkelijk, simpelweg omdat het op de juiste locatie stond. Dit principe zal niet verdwijnen, maar begint wel zijn grenzen te vertonen. Nu huurders hun energiekosten willen verlagen, investeerders duurzaamheidscriteria hanteren en banken het toekomstige risico van vastgoed beter inschatten, is veroudering niet langer alleen een technisch probleem: het wordt een financieel probleem.

Dit zou een belangrijk gevolg kunnen hebben voor Portugal: de volgende grote vastgoedinvesteringscyclus zal wellicht niet alleen plaatsvinden via nieuwbouw, maar ook via de renovatie en herpositionering van de bestaande vastgoedvoorraad. En misschien ligt juist hier een van de grootste kansen in de markt. Lissabon, Porto en vele andere Portugese steden beschikken over duizenden goed gelegen gebouwen, maar met zeer uiteenlopende niveaus van efficiëntie, comfort en technologische uitrusting. In plaats van alleen maar te denken aan slopen en opnieuw bouwen, zal het nodig zijn om snellere en kosteneffectievere manieren te vinden om deze activa aan te passen aan de eisen van het komende decennium.

Financiering zal ook een doorslaggevende rol spelen. Als banken efficiëntere gebouwen gaan bevoordelen en panden met een hoger risico op veroudering gaan benadelen, zullen de kapitaalkosten zelf deze transformatie versnellen. De markt zal niet alleen onderscheid maken tussen goede en slechte locaties, maar ook tussen gebouwen die klaar zijn voor de toekomst en gebouwen waarvan de waarde extra investeringen vereist. Deze verandering kan voor sommige eigenaren ongemakkelijk zijn, maar is gezond voor de markt, omdat een volwassen vastgoedmarkt niet alleen wordt afgemeten aan de omvang van de nieuwbouw: ze wordt ook afgemeten aan het vermogen om het bestaande te behouden, te transformeren en te verbeteren.

Portugal heeft meer aanbod nodig. Maar het moet er ook voor zorgen dat het bestaande aanbod niet sneller veroudert dan de markt die er vraag naar heeft.