Tutto ciò è vero, ma c’è un altro problema che assumerà sempre più importanza nei prossimi anni: una parte significativa del patrimonio edilizio esistente potrebbe non soddisfare più le esigenze del mercato. La trasformazione è già iniziata. Aziende, investitori e finanziatori prestano sempre più attenzione all’efficienza energetica, ai costi di gestione, alla tecnologia, alla flessibilità e all’adattabilità. Un immobile che oggi riesce ancora a trovare inquilini può diventare rapidamente meno competitivo se consuma troppo, comporta elevati costi di manutenzione o non è al passo con le nuove esigenze delle aziende e degli utenti.

È qui che comincia a delinearsi una divisione sempre più evidente tra beni immobili di qualità e immobili obsoleti. Per molti anni, una buona posizione ha potuto compensare quasi tutto. Un vecchio edificio in zona centrale era ancora attraente semplicemente perché si trovava nella posizione giusta. Questo principio non scomparirà, ma sta iniziando a mostrare i propri limiti. Quando gli occupanti cercano di ridurre i costi energetici, gli investitori integrano criteri di sostenibilità e le banche valutano meglio il rischio futuro degli immobili, l’obsolescenza non è più solo un problema tecnico: diventa un problema finanziario.

Ciò potrebbe avere una conseguenza importante per il Portogallo: il prossimo grande ciclo di investimenti immobiliari potrebbe non avvenire solo attraverso nuove costruzioni, ma anche attraverso la riqualificazione e il riposizionamento del patrimonio esistente. E forse è proprio qui che risiede una delle maggiori opportunità del mercato. Lisbona, Porto e molte altre città portoghesi vantano migliaia di edifici situati in posizioni strategiche, ma con livelli molto diversi in termini di efficienza, comfort e dotazione tecnologica. Anziché limitarsi a pensare alla demolizione e alla ricostruzione, sarà necessario trovare modi più rapidi ed economici per adeguare questi beni alle esigenze del prossimo decennio.

Anche i finanziamenti giocheranno un ruolo decisivo. Se le banche inizieranno a privilegiare gli edifici più efficienti e a penalizzare gli immobili con un rischio maggiore di obsolescenza, sarà proprio il costo del capitale ad accelerare questa trasformazione. Il mercato distinguerà non solo tra posizioni vantaggiose e svantaggiose, ma anche tra edifici pronti per il futuro e quelli il cui valore richiede ulteriori investimenti. Questo cambiamento potrebbe risultare scomodo per alcuni proprietari, ma è salutare per il mercato, poiché la maturità di un mercato immobiliare non si misura solo in base al volume delle nuove costruzioni: si misura anche in base alla capacità di preservare, trasformare e migliorare ciò che già esiste.

Il Portogallo ha bisogno di una maggiore offerta. Ma deve anche garantire che l’offerta di cui già dispone non invecchi più rapidamente del mercato che ne fa richiesta.