Todo esto es cierto, pero hay otro problema que cobrará importancia en los próximos años: es posible que una parte significativa del parque inmobiliario existente ya no satisfaga las exigencias del mercado. La transformación ya ha comenzado. Las empresas, los inversores y los financieros prestan cada vez más atención a la eficiencia energética, los costes de funcionamiento, la tecnología, la flexibilidad y la adaptabilidad. Un edificio que hoy en día aún encuentra ocupantes puede perder rápidamente su competitividad si consume demasiado, requiere elevados costes de mantenimiento o no se adapta a las nuevas necesidades de las empresas y los usuarios.

Aquí es donde empieza a formarse una división cada vez más evidente entre los activos de calidad y los inmuebles obsoletos. Durante muchos años, una buena ubicación podía compensar casi todo. Un edificio antiguo en la zona céntrica seguía siendo atractivo simplemente por estar en la ubicación adecuada. Este principio no desaparecerá, pero está empezando a tener sus límites. Cuando los ocupantes buscan reducir los costes energéticos, los inversores incorporan criterios de sostenibilidad y los bancos evalúan mejor el riesgo futuro de los activos, la obsolescencia ya no es solo un problema técnico: se convierte en un problema financiero.

Esto podría tener una consecuencia importante para Portugal: es posible que el próximo gran ciclo de inversión inmobiliaria no se produzca únicamente a través de nuevas construcciones, sino también mediante la rehabilitación y el reposicionamiento del parque inmobiliario existente. Y quizá sea precisamente ahí donde resida una de las mayores oportunidades del mercado. Lisboa, Oporto y muchas ciudades portuguesas cuentan con miles de edificios bien situados, pero con niveles muy diferentes de eficiencia, confort y preparación tecnológica. En lugar de limitarse a pensar en demoler y construir de nuevo, será necesario encontrar formas más rápidas y rentables de adaptar estos activos a las exigencias de la próxima década.

La financiación también desempeñará un papel decisivo. Si los bancos empiezan a favorecer los edificios más eficientes y a penalizar los activos con mayor riesgo de obsolescencia, el propio coste del capital acelerará esta transformación. El mercado distinguirá no solo entre buenas y malas ubicaciones, sino también entre edificios preparados para el futuro y edificios cuyo valor requiera una inversión adicional. Este cambio puede resultar incómodo para algunos propietarios, pero es saludable para el mercado, ya que un mercado inmobiliario maduro no solo se mide por el volumen de nuevas construcciones, sino también por la capacidad de conservar, transformar y mejorar lo que ya existe.

Portugal necesita más oferta. Pero también debe garantizar que la oferta de la que ya dispone no envejezca más rápido que el mercado que la demanda.