Kaikki tämä on totta, mutta on olemassa toinenkin ongelma, jonka merkitys kasvaa tulevina vuosina: merkittävä osa nykyisestä rakennuskannasta ei ehkä enää vastaa markkinoiden vaatimuksia. Muutos on jo alkanut. Yritykset, sijoittajat ja rahoittajat kiinnittävät yhä enemmän huomiota energiatehokkuuteen, käyttökustannuksiin, teknologiaan, joustavuuteen ja mukautuvuuteen. Rakennus, josta löytyy vielä tänäänkin vuokralaisia, voi menettää kilpailukykynsä nopeasti, jos sen energiankulutus on liian suuri, ylläpitokustannukset ovat korkeat tai se ei vastaa yritysten ja käyttäjien uusia tarpeita.

Tässä kohtaa alkaa muodostua yhä selvempi ero laadukkaiden kohteiden ja vanhentuneiden kiinteistöjen välillä. Monien vuosien ajan hyvä sijainti saattoi kompensoida lähes kaiken. Vanha rakennus keskustassa oli edelleen houkutteleva yksinkertaisesti siksi, että se sijaitsi oikealla paikalla. Tämä periaate ei katoa, mutta sen rajoitukset alkavat tulla esiin. Kun vuokralaiset pyrkivät vähentämään energiakustannuksia, sijoittajat ottavat huomioon kestävyyskriteerit ja pankit arvioivat paremmin kiinteistöjen tulevia riskejä, vanhentuminen ei ole enää pelkästään tekninen ongelma: siitä tulee taloudellinen ongelma.

Tällä voi olla merkittävä seuraus Portugalille: seuraava suuri kiinteistösijoitusjakso ei välttämättä toteudu pelkästään uudisrakentamisen kautta, vaan myös olemassa olevan kiinteistökannan kunnostamisen ja uudelleenpositionoinnin kautta. Ja ehkä juuri tässä piilee yksi markkinoiden suurimmista mahdollisuuksista. Lissabonissa, Portossa ja monissa muissa portugalilaisissa kaupungeissa on tuhansia hyvällä paikalla sijaitsevia rakennuksia, joiden energiatehokkuus, mukavuus ja tekninen valmius vaihtelevat kuitenkin huomattavasti. Sen sijaan, että ajateltaisiin vain purkamista ja uudisrakentamista, on löydettävä nopeampia ja kustannustehokkaampia tapoja mukauttaa nämä kiinteistöt seuraavan vuosikymmenen vaatimuksiin.

Myös rahoituksella on ratkaiseva rooli. Jos pankit alkavat suosia energiatehokkaampia rakennuksia ja rankaista kohteita, joiden vanhentumisen riski on suurempi, pääomakustannukset itsessään vauhdittavat tätä muutosta. Markkinat tekevät eron paitsi hyvien ja huonojen sijaintien välillä, myös tulevaisuuden vaatimukset täyttävien rakennusten ja sellaisten rakennusten välillä, joiden arvon säilyttäminen vaatii lisäinvestointeja. Tämä muutos voi tuntua epämukavalta joillekin omistajille, mutta se on terveellistä markkinoille, sillä kypsää kiinteistömarkkinaa ei mitata pelkästään uusrakentamisen määrällä: sitä mitataan myös kyvyllä säilyttää, uudistaa ja parantaa jo olemassa olevaa.

Portugali tarvitsee lisää tarjontaa. Sen on kuitenkin myös varmistettava, että nykyinen tarjonta ei vanhene nopeammin kuin sitä vaativa markkina.