Tudo isso é verdade, mas há outro problema que ganhará peso nos próximos anos: uma parte significativa do parque imobiliário existente pode deixar de responder às exigências do mercado. A transformação já começou. Empresas, investidores e financiadores olham cada vez mais para eficiência energética, custos de utilização, tecnologia, flexibilidade e capacidade de adaptação. Um edifício que hoje ainda encontra ocupantes pode tornar-se rapidamente menos competitivo se consumir demasiado, exigir elevados custos de manutenção ou não acompanhar as novas necessidades das empresas e dos utilizadores.

É aqui que começa a formar-se uma divisão cada vez mais evidente entre ativos de qualidade e imóveis obsoletos. Durante muitos anos, uma boa localização conseguia compensar quase tudo. Um edifício antigo numa zona central continuava atrativo simplesmente porque estava no local certo. Esse princípio não desaparecerá, mas começa a ter limites. Quando ocupantes procuram reduzir custos energéticos, investidores incorporam critérios de sustentabilidade e bancos avaliam melhor o risco futuro dos ativos, a obsolescência deixa de ser apenas um problema técnico: torna-se um problema financeiro.

Isso poderá ter uma consequência importante para Portugal: o próximo grande ciclo de investimento imobiliário pode não acontecer apenas através de construção nova, mas também através da reabilitação e reposicionamento do stock existente. E talvez seja precisamente aí que esteja uma das maiores oportunidades do mercado. Lisboa, Porto e muitas cidades portuguesas têm milhares de edifícios bem localizados, mas com níveis muito diferentes de eficiência, conforto e preparação tecnológica. Em vez de pensar apenas em demolir e construir de novo, será necessário encontrar formas mais rápidas e economicamente viáveis de adaptar esses ativos às exigências da próxima década.

Também o financiamento terá um papel decisivo. Se os bancos começarem a favorecer edifícios mais eficientes e a penalizar ativos com maiores riscos de obsolescência, o próprio custo do capital acelerará esta transformação. O mercado passará a distinguir não apenas entre boas e más localizações, mas entre edifícios preparados para o futuro e edifícios cujo valor exige investimento adicional. Esta mudança pode ser desconfortável para alguns proprietários, mas é saudável para o mercado, porque um mercado imobiliário maduro não se mede apenas pela quantidade de construção nova: mede-se também pela capacidade de preservar, transformar e melhorar aquilo que já existe.

Portugal precisa de mais oferta. Mas precisa igualmente de garantir que a oferta que já tem não envelhece mais depressa do que o mercado que a procura.