Laatste vergunningen - waarom nieuw toeristisch vastgoed de populairste aanwinst van Lissabon is

In de bruisende vastgoedmarkt van Lissabonis de ultieme prijs niet alleen de locatie - het is een toeristische verhuurvergunning. Alojamento Local (AL)-vergunningen, waarmee eigenaars legaal kunnen verhuren aan kortetermijnbezoekers, zijn zeldzaam en lucratief geworden en vormen een ingebouwde bescherming tegen de steeds strengere beperkingen voor koopwoningen.

De stadsautoriteiten hebben nieuwe AL-registraties bevroren in historische wijken zoals Alfama, Bairro Alto, Mouraria en de meeste andere belangrijke wijken in het centrum. Dit beleid is belangrijk omdat het bedoeld is om langetermijnhuurders te beschermen en de culturele structuur van Lissabon te behouden, maar het heeft ook tot enige schaarste geleid. Bestaande vergunningen zijn nu een "gouden sleutel", die inkomstenpotentieel en doorverkooppremies ontsluit waar nieuwere kopers niet langer gemakkelijk toegang toe hebben.

De spanning is duidelijk: terwijl de beperkingen de bewoners beschermen, leunt de economie van Lissabon nog steeds zwaar op het toerisme. Nu de vraag naar kwaliteitsaccommodatie voor kort verblijf groter is dan het aanbod, worden vastgoedobjecten met een actieve vergunning - vooral op freehold-basis - een van de meest veerkrachtige investeringsmodellen in de stad.

Ontwikkelingen met een toeristische vergunning: het voordeel van de premie

Een van de meest aantrekkelijke mogelijkheden voor kopers is wanneer een appartement met een vergunning gelegen is in een ontwikkeling met een toeristische vergunning. In deze gevallen zijn eigenaren niet alleen in staat om legaal te verhuren, maar bieden ze gasten ook een uitstekende ervaring met toegang tot hotelachtige faciliteiten zoals een conciërge, fitnessruimte, zwembad, spa of huishouding, die elk in overeenstemming zijn met het serviceniveau van het merk.

Deze combinatie verbetert de verhuurpropositie aanzienlijk, omdat bezoekers vaak bereid zijn een premie te betalen voor het comfort van een privéappartement met het gemak van volledige hoteldiensten. Voor investeerders betekent het vaak een hogere bezettingsgraad, hogere dagprijzen en de zekerheid dat professioneel management de normen constant hoog houdt.

"Voor investeerders nemen ontwikkelingen met een toeristische licentie twee van de grootste zorgen weg: consistentie en management. Met professionele teams die het gebouw beheren, blijven de normen hoog, wat cruciaal is in de markt voor kortetermijnverhuur. Dit betekent dat eigenaren profiteren van een eersteklas positionering zonder dat ze de dagelijkse gang van zaken persoonlijk hoeven te beheren," legt David Moura-George uit. "Sommige ontwikkelingen met toeristische licenties stellen eigenaars ook in staat om te verblijven en gebruik te maken van de faciliteiten van andere accommodaties binnen het netwerk van het merk, zowel in Europa als daarbuiten."

Meedrijven op de toeristische golf

De omvang van de markt verklaart waarom deze licenties belangrijk zijn. Het toerisme blijft groeien: in 2024 verbleven 31,6 miljoen gasten in Portugal, een stijging van 5,2% ten opzichte van het voorgaande jaar.

Voor een individuele investeerder is een vergunning de sleutel die rechtstreeks toegang biedt tot deze stroom bezoekers.

In de toeristische accommodatiesector in Portugal steeg het gemiddelde dagtarief tot €160,46, een stijging van 6,8% j-o-j. Hiermee steeg het land van de 10e naar de 8e plaats van de EU-markten voor prijzen. Lissabon zelf biedt een aantrekkelijke basis voor rendement, met een bruto huurrendement van 5,65% eind juni.

Schaarste is de nieuwe luxe

Schaarste zelf is een voordeel geworden. Als gevolg van de toegenomen beperkingen is het aantal nieuwe registraties voor lokale accommodatie (AL) in Portugal in de eerste zeven maanden van 2024 gekelderd, met slechts 4.146 aangevraagde vergunningen tussen 1 januari en 26 juli, een daling van 64% ten opzichte van dezelfde periode in 2023. Sommige gemeenten, waaronder Lissabon en Funchal, hebben nieuwe vergunningen zelfs helemaal opgeschort. Dit betekent dat vastgoed met vergunningen niet alleen inkomsten genereert, het is een schaars goed op zich.

Zoals algemeen directeur David Moura-George van Athena Advisers opmerkt: "Schaarste is nu een bepalend kenmerk van de vastgoedmarkt in Lissabon. In wijken als Alfama, Bairro Alto of Castelo is een toeristenvergunning in feite een tweede waardelaag geworden bovenop het onroerend goed zelf. Kopers zien het steeds meer als een soort valuta - iets dat hen toegang garandeert tot de bloeiende toeristische markt van Portugal in een tijd waarin de toegang wordt beperkt."

Vakantie wanneer je wilt, winst wanneer je niet wilt

Een van de grootste voordelen van een ontwikkeling met een toeristische licentie is de vrijheid die het eigenaren geeft. In tegenstelling tot langlopende huurcontracten die huurders aan zich binden, kun je met een toeristische vergunning voor de korte termijn precies bepalen wanneer je het pand zelf gebruikt en wanneer je het verhuurt.

Veel internationale kopers kiezen ervoor om een paar weken of maanden per jaar van hun woning te genieten en deze voor de rest te verhuren. Deze hybride aanpak betekent effectief dat de woning zichzelf terugbetaalt terwijl je toch een privéverblijf hebt wanneer je maar wilt.

Door te verhuren tijdens de toeristische piekmaanden, wanneer de dagprijzen en de bezettingsgraad de pan uit rijzen, kunnen eigenaars aanzienlijke inkomsten genereren terwijl ze het levensstijlvoordeel van een huis in Portugal behouden. Met andere woorden, de licentie verandert wat een emotionele aankoop zou kunnen zijn in een inkomen genererend bezit, waarbij persoonlijk gebruik in balans wordt gebracht met financieel rendement.

Een strategisch bezit

Natuurlijk brengt deze mogelijkheid verantwoordelijkheden met zich mee. Vastgoed moet voldoen aan veiligheids- en verzekeringsnormen, correct geregistreerd zijn en voldoen aan de lokale bestemmingsplannen. Maar voor investeerders die deze verplichtingen zorgvuldig beheren, zijn de voordelen overtuigend: een vast inkomen tijdens de regelmatige maanden, een sterke variabele winst in de zomer, betere vooruitzichten voor doorverkoop vanwege de schaarste en de vrijheid om persoonlijk van het onroerend goed te genieten.

"Toeristenvergunningen in Portugal zijn meer dan toestemmingen, het zijn kansen. In een markt waar het toerisme blijft floreren, het aanbod schaars is en de huuropbrengsten sterk blijven, kan het juiste vastgoed met de juiste vergunning niet alleen een prachtige plek om te verblijven bieden, maar ook een veerkrachtige, toekomstbestendige investering in een van de meest levendige vastgoedmarkten van Europa," besluit David Moura-George.

Wilt u dieper duiken in de buy-to-let mogelijkheden in Portugal? Bekijk de herhaling van ons webinar over dit onderwerp: Ontsluiten van koopwoningen in Lissabon