Ostatnie pozwolenia - dlaczego nowe nieruchomości przystosowane do turystyki są najgorętszym atutem Lizbony

W Tętniący życiem rynek nieruchomości w Lizbonieostateczną nagrodą jest nie tylko lokalizacja - jest nią licencja na wynajem turystyczny. Zezwolenia Alojamento Local (AL), które pozwalają właścicielom na legalny wynajem krótkoterminowy, stały się rzadkie, lukratywne i stanowią wbudowane zabezpieczenie przed coraz surowszymi ograniczeniami dotyczącymi kupna i wynajmu.

Władze miasta zamroziły nowe rejestracje AL w historycznych dzielnicach, takich jak Alfama, Bairro Alto, Mouraria i większość innych głównych dzielnic centralnych. Polityka ta jest ważna, ponieważ ma na celu ochronę długoterminowych najemców i zachowanie tkanki kulturowej Lizbony, ale spowodowała również pewien niedobór. Istniejące licencje są obecnie "złotym kluczem", odblokowującym potencjał dochodowy i premie za odsprzedaż, do których nowi nabywcy nie mają już łatwego dostępu.

Napięcie jest jasne: podczas gdy ograniczenia chronią mieszkańców, gospodarka Lizbony nadal opiera się w dużej mierze na turystyce. Ponieważ popyt na wysokiej jakości zakwaterowanie krótkoterminowe przewyższa podaż, nieruchomości z aktywnymi licencjami - zwłaszcza na zasadzie freehold - stają się obecnie jednym z najbardziej odpornych modeli inwestycyjnych w mieście.

Inwestycje z licencją turystyczną: przewaga premium

Jedną z najbardziej atrakcyjnych możliwości dla kupujących jest sytuacja, w której licencjonowany apartament znajduje się w ramach inwestycji z licencją turystyczną. W takich przypadkach właściciele są w stanie nie tylko legalnie wynajmować, ale także oferować gościom doskonałe wrażenia z dostępem do udogodnień hotelowych, takich jak konsjerż, siłownia, basen, spa lub sprzątanie, które są zgodne z poziomem usług marki.

Takie połączenie znacznie poprawia ofertę wynajmu, ponieważ goście często są skłonni zapłacić wyższą cenę za komfort prywatnego apartamentu z wygodą pełnych usług hotelowych. Dla inwestorów oznacza to często większe obłożenie, wyższe stawki dzienne i pewność, że profesjonalne zarządzanie utrzymuje standardy na wysokim poziomie.

"Dla inwestorów inwestycje z licencją turystyczną eliminują dwa największe zmartwienia: spójność i zarządzanie. Dzięki profesjonalnym zespołom zarządzającym budynkiem, standardy pozostają wysokie, co ma kluczowe znaczenie na rynku wynajmu krótkoterminowego. Oznacza to, że właściciele korzystają z wysokiej pozycji bez konieczności osobistego zarządzania codziennymi operacjami" - wyjaśnia David Moura-George. "Niektóre obiekty z licencjami turystycznymi pozwalają również właścicielom na pobyt i korzystanie z udogodnień innych obiektów w ramach sieci marki, czy to w całej Europie, czy poza nią".

Na fali turystyki

Skala rynku wyjaśnia, dlaczego te licencje mają znaczenie. Turystyka nadal rośnie: w 2024 r. w Portugalii zatrzymało się 31,6 mln gości, co stanowi wzrost o 5,2% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Dla indywidualnego inwestora licencja jest kluczem, który otwiera bezpośredni dostęp do tego strumienia odwiedzających.

W portugalskim sektorze zakwaterowania turystycznego średnia dzienna stawka wzrosła do 160,46 euro, co oznacza wzrost o 6,8% rok do roku, przesuwając kraj z 10. na 8. miejsce wśród rynków UE pod względem cen. Sama Lizbona oferuje atrakcyjną podstawę zwrotu z inwestycji, odnotowując na koniec czerwca rentowność najmu brutto na poziomie 5,65%.

Niedobór to nowy luksus

Niedobór sam w sobie stał się zaletą. Ze względu na zwiększone ograniczenia, liczba nowych rejestracji lokalnego zakwaterowania (AL) w Portugalii gwałtownie spadła w ciągu pierwszych siedmiu miesięcy 2024 r., Z zaledwie 4 146 licencjami wnioskowanymi w okresie od 1 stycznia do 26 lipca, co stanowi spadek o 64% w porównaniu z tym samym okresem w 2023 r. Niektóre gminy, w tym Lizbona i Funchal, nawet całkowicie zawiesiły wydawanie nowych zezwoleń. Oznacza to, że nieruchomości z licencjami nie tylko generują dochód, ale same w sobie są towarem deficytowym.

Jak zauważa dyrektor generalny Athena Advisers David Moura-George: "Niedobór jest obecnie cechą charakterystyczną lizbońskiego rynku nieruchomości. W dzielnicach takich jak Alfama, Bairro Alto czy Castelo, licencja turystyczna stała się drugą warstwą wartości samej nieruchomości. Nabywcy coraz częściej postrzegają je jako swego rodzaju walutę - coś, co gwarantuje im dostęp do dynamicznie rozwijającego się rynku turystycznego Portugalii w czasach, gdy wjazd na ten rynek jest ograniczany".

Wakacje, kiedy chcesz, zysk, kiedy nie chcesz

Jedną z największych zalet inwestycji z licencją turystyczną jest swoboda, jaką daje ona właścicielom. W przeciwieństwie do długoterminowych umów najmu, które blokują najemców, krótkoterminowa licencja turystyczna pozwala dokładnie zdecydować, kiedy samemu korzystać z nieruchomości, a kiedy ją wynająć.

Wielu międzynarodowych nabywców decyduje się cieszyć swoją rezydencją przez kilka tygodni lub miesięcy każdego roku i wynajmować ją przez pozostałą część roku. Takie hybrydowe podejście skutecznie oznacza, że nieruchomość zwraca się sama, jednocześnie oferując prywatny wypoczynek w dowolnym momencie.

Wynajmując w szczytowych miesiącach turystycznych, kiedy dzienne stawki i obłożenie rosną, właściciele mogą generować znaczne dochody, zachowując jednocześnie korzyści związane ze stylem życia w domu w Portugalii. Innymi słowy, licencja zamienia to, co mogłoby być emocjonalnym zakupem, w przynoszące dochód aktywa, równoważąc użytek osobisty ze zwrotami finansowymi.

Strategiczne aktywa

Oczywiście taka możliwość wiąże się z pewnymi obowiązkami. Nieruchomości muszą spełniać standardy bezpieczeństwa i ubezpieczenia, być prawidłowo zarejestrowane i zgodne z lokalnymi przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego. Ale dla inwestorów, którzy starannie zarządzają tymi obowiązkami, korzyści są przekonujące: stały dochód w regularnych miesiącach, potężne zmienne zyski w lecie, lepsze perspektywy odsprzedaży ze względu na rzadkość i swobodę osobistego korzystania z nieruchomości.

"Licencje turystyczne w Portugalii to coś więcej niż pozwolenia, to możliwości. Na rynku, na którym turystyka nadal kwitnie, podaż jest niewielka, a zyski z wynajmu pozostają wysokie, odpowiednia nieruchomość z odpowiednią licencją może zaoferować nie tylko wspaniałe miejsce na pobyt, ale także odporną, przyszłościową inwestycję na jednym z najbardziej dynamicznych rynków nieruchomości w Europie" - podsumowuje David Moura-George.

Chcesz dowiedzieć się więcej o możliwościach zakupu nieruchomości na wynajem w Portugalii? Obejrzyj powtórkę naszego webinarium na ten temat: Odblokowanie możliwości kupna nieruchomości na wynajem w Lizbonie