Ultimi permessi in piedi: perché le nuove proprietà pronte per il turismo sono il bene più caldo di Lisbona

In mercato immobiliare di LisbonaLisbona, il premio finale non è solo la posizione, ma una licenza di affitto turistico. I permessi di Alojamento Local (AL), che consentono ai proprietari di affittare legalmente ai visitatori a breve termine, sono diventati rari, redditizi e rappresentano una copertura contro le restrizioni sempre più severe in materia di compravendita.

Le autorità cittadine hanno congelato le nuove registrazioni AL in quartieri storici come Alfama, Bairro Alto, Mouraria e la maggior parte degli altri quartieri centrali. Questa politica è importante perché è stata pensata per proteggere gli inquilini a lungo termine e preservare il tessuto culturale di Lisbona, ma ha anche creato una certa scarsità. Le licenze esistenti sono ora una "chiave d'oro", che sblocca il potenziale di reddito e i premi di rivendita a cui i nuovi acquirenti non possono più accedere facilmente.

La tensione è evidente: se da un lato le restrizioni salvaguardano i residenti, dall'altro l'economia di Lisbona si basa ancora molto sul turismo. Con una domanda di alloggi di qualità per soggiorni di breve durata superiore all'offerta, le proprietà dotate di licenze attive - soprattutto su base freehold - stanno diventando uno dei modelli di investimento più resistenti in città.

Sviluppi con licenza turistica: il vantaggio premium

Una delle opportunità più interessanti per gli acquirenti è quando un appartamento con licenza si trova all'interno di sviluppi con licenza turistica. In questi casi, i proprietari non solo sono in grado di affittare legalmente, ma anche di offrire agli ospiti un'esperienza eccellente con l'accesso a strutture di tipo alberghiero, come portineria, palestra, piscina, spa o servizio di pulizia, ciascuna in linea con il livello di servizio del marchio.

Questa combinazione migliora significativamente la proposta di affitto, poiché i visitatori sono spesso disposti a pagare un premio per il comfort di un appartamento privato con la comodità di servizi alberghieri completi. Per gli investitori, questo significa spesso una maggiore occupazione, tariffe giornaliere più alte e la rassicurazione che una gestione professionale mantiene gli standard costantemente elevati.

"Per gli investitori, gli sviluppi con licenza turistica eliminano due delle maggiori preoccupazioni: la coerenza e la gestione. Grazie alla presenza di team professionali che gestiscono l'edificio, gli standard rimangono elevati, il che è fondamentale nel mercato degli affitti a breve termine. Ciò significa che i proprietari beneficiano di un posizionamento premium senza dover gestire personalmente le operazioni quotidiane", spiega David Moura-George. "Alcuni sviluppi con licenze turistiche consentono inoltre ai proprietari di soggiornare e utilizzare le strutture di altre proprietà all'interno della rete del marchio, sia in Europa che altrove".

Cavalcare l'onda del turismo

Le dimensioni del mercato spiegano l'importanza di queste licenze. Il turismo continua a crescere: nel 2024 sono stati 31,6 milioni gli ospiti che hanno soggiornato in Portogallo, con un aumento del 5,2% rispetto all'anno precedente.

Per un investitore individuale, la licenza è la chiave che apre l'accesso diretto a questo flusso di visitatori.

Il settore turistico ricettivo portoghese ha visto la tariffa media giornaliera salire a 160,46 euro, con un aumento del 6,8% rispetto all'anno precedente, facendo passare il Paese dal 10° all'8° posto tra i mercati dell'UE per quanto riguarda i prezzi. Lisbona stessa offre una base interessante per i rendimenti, registrando un rendimento lordo da locazione del 5,65% alla fine di giugno.

La scarsità è il nuovo lusso

La scarsità stessa è diventata un vantaggio. A causa delle maggiori restrizioni, il numero di registrazioni di nuovi alloggi locali (AL) in Portogallo è crollato nei primi sette mesi del 2024, con appena 4.146 licenze richieste tra il 1° gennaio e il 26 luglio, un calo del 64% rispetto allo stesso periodo del 2023. Alcuni comuni, tra cui Lisbona e Funchal, hanno addirittura sospeso del tutto le nuove autorizzazioni. Ciò significa che gli immobili con licenza non sono solo generatori di reddito, ma anche beni scarsi.

Come osserva David Moura-George, direttore generale di Athena Advisers: "La scarsità è ora una caratteristica distintiva del mercato immobiliare di Lisbona. In quartieri come Alfama, Bairro Alto o Castelo, la licenza turistica è diventata di fatto un secondo livello di valore oltre all'immobile stesso. Gli acquirenti la vedono sempre più come una sorta di moneta, qualcosa che garantisce loro l'accesso al mercato turistico portoghese in piena espansione in un momento in cui l'ingresso viene limitato".

Vacanze quando si vuole, profitti quando non si vuole

Una delle maggiori attrattive di uno sviluppo con licenza turistica è la libertà che offre ai proprietari. A differenza dei contratti di affitto a lungo termine che vincolano gli inquilini, una licenza turistica a breve termine vi permette di decidere esattamente quando utilizzare la proprietà e quando affittarla.

Molti acquirenti internazionali scelgono di godersi la propria residenza per alcune settimane o mesi all'anno e di affittarla per il resto. Questo approccio ibrido fa sì che la proprietà si ripaghi da sola, pur offrendo un rifugio privato ogni volta che lo si desidera.

Affittando durante i mesi di punta del turismo, quando le tariffe giornaliere e l'occupazione aumentano, i proprietari possono generare un reddito significativo, pur mantenendo il vantaggio dello stile di vita di avere una casa in Portogallo. In altre parole, la licenza trasforma quello che potrebbe essere un acquisto emotivo in un bene che produce reddito, bilanciando l'uso personale con i ritorni finanziari.

Un bene strategico

Naturalmente, questa opportunità comporta delle responsabilità. Le proprietà devono soddisfare gli standard di sicurezza e di assicurazione, essere registrate correttamente e rispettare le norme locali in materia di zonizzazione. Ma per gli investitori che gestiscono con attenzione questi obblighi, i vantaggi sono convincenti: un reddito fisso costante durante i mesi regolari, forti guadagni variabili in estate, maggiori prospettive di rivendita grazie alla scarsità e la libertà di godersi la proprietà personalmente.

"Le licenze turistiche in Portogallo sono più che permessi, sono opportunità. In un mercato in cui il turismo continua a prosperare, l'offerta è scarsa e i rendimenti da locazione rimangono forti, la proprietà giusta con la giusta licenza può offrire non solo un posto meraviglioso in cui soggiornare, ma anche un investimento resiliente e a prova di futuro in uno dei mercati immobiliari più vivaci d'Europa", conclude David Moura-George.

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