Существующая методология передачи жилой недвижимости в Португалии оставляет желать лучшего:

1. чрезмерные сборы, взимаемые преобладающим числом адвокатов, нотариусов, агентов, сюрвейеров и кредиторов

2. устаревшие бюрократические процедуры, основанные на феодальной системе регистрации земли путем предоставления зачастую неточных документов (cadernetas), подготовленных "Финансами".

3. систематическое и подрывное подстрекательство "привратников" с целью ускорить получение сертификатов и лицензий.

4. темный и широко распространенный преступный мир торговли недвижимостью, целью которого часто является незаконное извлечение прибыли из приобретения по цене ниже рыночной стоимости домов уязвимых, пожилых и немощных продавцов или их душеприказчиков.


Любая реформа, направленная на уменьшение этих расходов, приведет к снижению запрашиваемой цены и более плавному переходу прав собственности, что будет выгодно как продавцу, так и покупателю.


Немедленным решением этой сложной проблемы может стать применение искусственного интеллекта для создания национального реестра недвижимости, в котором данные будут собраны из надежных источников и обработаны для создания "журнала" для каждой жилой единицы, содержащего:


a) Подробные сведения о материалах, использованных при строительстве, особенно тех, которые предназначены для принятия мер предосторожности против землетрясений, наводнений, пожаров и злоумышленников.

б) геофизическую карту участка и подробные поэтажные планы

c) Подробные сведения о проезде и доступе к объектам коммунального хозяйства

г) Данные о структурных изменениях и дополнениях, произведенных за последние пять лет.

д) Справки о подключенных услугах по водоснабжению, электроснабжению, газоснабжению и телефонной связи

f) Значения налогов и сборов кондоминиума, подлежащих уплате

g) Полученные уведомления о предложениях по изменению муниципальных услуг, разрешениях на планирование, проектах и обязательствах перед обществом

h) Значение страховой суммы на реконструкцию здания и уплаченная премия

i) Обязательства по погашению ипотеки, кредитов и других финансовых обязательств

j) Полная информация о двух последних сделках по передаче собственности с указанием личностей сторон

k) История недавних арендных отношений и подробная информация о текущей сдаче в аренду

Ответственность за ведение такого реестра должна взять на себя независимая некоммерческая организация, имеющая все юридические полномочия требовать от продавцов или их агентов уведомления о намерении продать или сдать недвижимость. Соответствующая регистрация будет размещена в виде цифрового интернет-листинга с открытым публичным доступом, чтобы потенциальные покупатели могли получить полные и точные сведения о продаже и сопоставимые оценки соседних объектов.

Учитывая скорость, с которой способен работать искусственный интеллект, такая оптимизированная замена традиционной маркетинговой процедуры может быть введена в действие уже через год.

Этот очерк является продолжением статьи "Жилье: Бедственное положение португальцев в 2025 году" (TPN 21-08-25).

Роберто Кавалейро - 01 октября 2025 г.