La existencia de una "grave crisis inmobiliaria" es reconocida en la Propuesta de Presupuestos Generales del Estado para 2026 (OE2026), apuntando el Gobierno como solución un freno al "aumento de los precios, que pasa principalmente por un aumento decisivo de la oferta de viviendas".

Varias medidas relacionadas con el sector inmobiliario y residencial se incluyen en el documento, presentado por el Secretario de Estado y Hacienda, Joaquim Miranda Sarmento, en el Ministerio de Hacienda. Ya ha sido entregado al Parlamento.

Cabe destacar que la propuesta de Presupuestos Generales del Estado 2026 se debatirá y votará en términos generales entre los días 27 y 28 de octubre. La votación global final está prevista para el 27 de noviembre, tras el debate sobre los detalles.

Crisis de la vivienda

El Gobierno de Luís Montenegro se ha comprometido, por ejemplo, a proporcionar 59.000 viviendas en los próximos seis años, con 33.000 nuevos pisos que se construirán con financiación del Plan de Recuperación y Resiliencia (PRR). Además, tras un acuerdo firmado recientemente con el Banco Europeo de Inversiones (BEI), está prevista la construcción de 12.000 nuevas viviendas, que formarán parte del Programa de Apoyo al Alquiler.

En cuanto a la vivienda asequible, está prevista una inversión de 930 millones de euros para 2026 en programas públicos de promoción y rehabilitación destinados a alojar a 22.000 personas.

En el plano fiscal, el Ejecutivo ya ha anunciado una reducción al 6% del tipo de IVA en la construcción de viviendas para venta o alquiler a precios "moderados" (2.300 euros al mes en alquiler y 648.000 euros en construcción para alquiler).

En el mercado del alquiler, está previsto que la deducción del IRS por alquileres "moderados" aumente a 900 euros, así como una reducción del tipo del IRS del 25% al 10% en los contratos de alquiler de viviendas de hasta 2.300 euros al mes.

También se anunció el fin del gravamen del IRS sobre las plusvalías en la venta de viviendas, cuando los ingresos se reinviertan en inmuebles para alquiler a precios "moderados", y la exención temporal del Impuesto Municipal sobre Transmisiones Patrimoniales (IMT) y del Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles (IMI) para el mismo tipo de inmuebles.

Patrimonio del Estado

El Gobierno quiere transferir la propiedad de todas las fincas rústicas de titularidad privada del Estado a los ayuntamientos, "sin exigir indemnización alguna", en un esfuerzo por mitigar el riesgo de incendios. Según el documento, "el Estado es propietario de aproximadamente 43.000 fincas rústicas", y además de éstas, otras 65.000 están registradas a favor del Estado, "por no tener dueño conocido".

En cuanto a la gestión del patrimonio inmobiliario del Estado, que cuenta con un presupuesto total de 852 millones de euros para 2026, el Gobierno señala que "la titularidad de todas las fincas rústicas integradas en el dominio privado del Estado e inscritas a nombre del Estado en el catastro se transferirá a los respectivos municipios, sin exigir indemnización alguna, para promover la reutilización de las respectivas fincas, mitigar el riesgo de incendios y gestionar la proximidad y la cohesión."

Fincas rústicas

En cuanto al registro de la propiedad rural y el sistema de uso y seguimiento del suelo, como parte de las inversiones estructurales en agricultura y silvicultura, el Gobierno estima una inversión de un millón de euros en 2026, señalando que hubo 17 millones de euros en 2024 y 60 millones este año.

"La prioridad será registrar, actualizar y consolidar el inventario del patrimonio del Estado, así como monetizar e incrementar el valor del patrimonio único de Consest - Promoção Imobiliária, S.A.", reza el informe de propuesta de Presupuestos Generales del Estado para 2026.

Planes Directores Municipales

Para promover la "visión integrada y sostenible del territorio", estimada en 75 millones de euros hasta 2026, se prevé la aprobación de programas regionales de ordenación del territorio, así como la revisión de los Planes Directores Municipales (PDM).

"Reconociendo la necesidad de una mayor agilidad en los procesos de planificación municipal, el Gobierno pretende simplificar y desburocratizar los mecanismos de revisión de los PDM, facilitando su adaptación a las nuevas realidades sociales, económicas y ambientales", señala el documento.

La propuesta también sugiere la consolidación de un sistema catastral integrado, "para garantizar el conocimiento efectivo de la propiedad y el uso del suelo", indicando que "la integración entre el registro inmobiliario y el catastro simplificará el registro de la propiedad, evitará conflictos, facilitará la planificación y creará condiciones más favorables para la inversión y la revalorización del suelo".

33,8% de la dotación presupuestaria

El Programa de Infraestructuras y Vivienda, con un total de 116 proyectos, es la partida presupuestaria más importante del proyecto de Presupuestos Generales del Estado para 2026, con una dotación de 5.841,1 millones de euros, equivalente al 33,8% del total.

La financiación nacional del programa asciende a 4.961,9 millones de euros, de los que 1.028 millones procederán de ingresos fiscales. La financiación europea ascenderá a 879,2 millones de euros, de los que 769,8 procederán del PRR.

En este programa destacan los proyectos relacionados con concesiones, construcción, recalificación y mantenimiento de la red ferroviaria y de carreteras, gestionados por Infraestruturas de Portugal, S.A.(IP), y el Programa de Apoyo al Acceso a la Vivienda - 1º Derecho y Vivienda Asequible, gestionado por IHRU, I.P.

En las inversiones estructurales de la Administración Central, los gastos en fondos del IHRU Vivienda alcanzarán casi 1.200 millones de euros el próximo año. La mayor parte, aproximadamente 800 millones de euros, se destina a programas de apoyo al acceso a la vivienda.

El parque público de viviendas asequibles recibirá 360 millones de euros, el parque de viviendas de emergencia 28 millones de euros y la rehabilitación del parque de viviendas 10 millones de euros.

La prioridad del Ejecutivo es la construcción de 59.000 viviendas públicas, el establecimiento de colaboraciones público-privadas en inmuebles vacíos de titularidad estatal con potencial habitacional y la inyección de paquetes inmobiliarios en el mercado para inversores, especialmente a través de "concesiones", empezando por "inmuebles liberados por la concentración de ministerios y entidades en el Campus XXI".

En materia de licencias urbanísticas, el Gobierno se compromete a simplificar, reducir la burocracia y agilizar los procesos. Y para el mercado del alquiler, promete:

- Revisar el sistema de alquiler urbano, garantizando a los propietarios el derecho a resolver los contratos en caso de incumplimiento;

- Cambiar los programas de alquiler, en particular los de alquiler asequible, mediante el modelo de contrato de inversión "build-to-rent" para atraer la inversión privada;

- Racionalizar todos los programas públicos de ayuda al alquiler.

Exenciones fiscales

La propuesta de Presupuestos Generales del Estado para 2026 también incluye una actualización del 2% de los tramos impositivos del IMT, aumentando el valor exento de impuestos de una vivienda para jóvenes en aproximadamente 6.500 euros, hasta aproximadamente 330.500 euros. El siguiente tramo, todavía cubierto por el IMT Jovem (IMT Joven), que está sujeto a un tipo del 8%, pasa de 648.022 euros a 660.982 euros.

El IMT Jovem (IMT Joven), como recordatorio, comenzó a aplicarse en agosto de 2024, proporcionando una exención. El importe total de este impuesto, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados y los derechos de registro para las viviendas valoradas hasta 316.000 euros, que este año se elevó a 324.058 euros.

Cuando se supera el límite de la exención, se aplica un tipo marginal del IMT del 8% hasta 648.022 euros. Por encima de esta cantidad, no hay exención ni del IMT ni del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IS).

Por tanto, el año que viene, una vivienda valorada en 600.000 euros pagará un 0% de IMT y de impuesto de Actos Jurídicos Documentados hasta 330.539 euros, y un tipo impositivo del 8% sobre la parte comprendida entre ese valor y el precio de compra.

Para quienes adquieran una vivienda no cubierta por esta medida (por tener más de 35 años o por ser ya propietarios de una vivienda, o parte de ella), los Presupuestos Generales del Estado de 2026 también introducen cambios, con una exención del IMT para la compra de una vivienda de hasta 106.346 euros.