Согласно последнему отчету Dossier Cidade de Lisboa, в первой половине 2025 года иностранные покупатели инвестировали 465 млн евро в дома, расположенные в столичной зоне городского обновления. Объемы продаж немного снизились, но общий объем расходов остался на уровне прошлого года. Этот парадокс: меньше проданных домов при тех же вложенных деньгах - один из самых ярких признаков рынка, на котором покупатели становятся более избирательными, более информированными и более целенаправленными.

Учитывая, что в третьем квартале 2025 года цены выросли на 15,9 % в годовом исчислении, что является самым сильным ростом с 2018 года, центральная часть Лиссабона становится не только более эксклюзивной, но и более поляризованной.

Дэвид Моура-Джордж, генеральный менеджер по Португалии компании Athena Advisers, отмечает:
"Пять лет назад иностранные клиенты изучали недвижимость на продажу в Лиссабоне, Теперь они приезжают с заранее составленной картой. Они знают, какие улицы им нужны и какой образ жизни они ожидают. Этот город больше не является новым открытием, это - выбор, который делают глобальные покупатели с той же точностью, что и в Париже, Лондоне или Нью-Йорке".

Кто покупает? Рынок тихо восстанавливает равновесие
В первой половине года в районе городского обновления Лиссабона активно работали покупатели 52 национальностей. Широкий международный охват контрастирует со все более концентрированным распределением капитала.

Хотя международный спрос остается глобально разнообразным, реальная покупательная способность все больше консолидируется вокруг меньшего числа национальностей. Американские покупатели составляют большинство, на их долю приходится 24 % всех иностранных инвестиций, что обусловлено миграцией в связи с образом жизни, гибкостью удаленной работы и поиском стабильных европейских баз, предлагающих безопасность и качество жизни. На втором месте идут бразильские и французские покупатели: на бразильцев приходится 11 % международных инвестиций, что часто мотивируется культурной близостью, переездом семьи и долгосрочным планированием безопасности, а на французов - 10 %, которых обычно привлекает сравнение стоимости с внутренними рынками и привлекательность лучшего баланса между работой и личной жизнью.

Дэвид Моура-Джордж комментирует: "Когда мы общаемся с клиентами из разных стран, мотивы у них кардинально отличаются. Американцы, как правило, ищут более спокойную, безопасную и удобную для жизни европейскую базу. Бразильцы часто стремятся к культурной преемственности и долгосрочной стабильности. Французские покупатели, как правило, отдают предпочтение качеству жизни в сочетании с солидной финансовой стоимостью. Удивительно то, что Лиссабону удается удовлетворить все эти потребности одновременно - а такая универсальность редко встречается в Европе".

The Streets Everyone Wants: Inside Lisbon's Global Property Sweet Spots
Иностранный спрос в Лиссабоне стал удивительно концентрированным, тяготея к узкому созвездию центральных районов, известных своей архитектурной красотой, культурной насыщенностью и первоклассными проектами реконструкции. Эти районы не просто привлекательны, они воплощают международный имидж Лиссабона, который находит наибольший отклик за рубежом.

Эштрела остается одним из самых желанных адресов города, предлагая востребованное сочетание элегантности, спокойствия и аутентичности. Продажа недвижимости в Эштреле привлекает покупателей, стремящихся к изысканному жилью без ущерба для шарма и характера.

Район Арройос, некогда эклектичный и малозаметный, стал еще более привлекательным благодаря своей креативности, разнообразию и восходящей атмосфере. Иностранные покупатели, особенно молодые, видят в нем лиссабонскую версию возрожденного городского района - такого места, где кафе, ателье и малые предприятия определяют ритм жизни сообщества.

Санту-Антониу занимает лидирующие позиции на рынке, а недвижимость, выставленная на продажу на Авенида-да-Либердаде и в окрестностях, представляет собой самый высокий сегмент местного рынка. Сочетание величественных бульваров, дизайнерских бутиков и тщательно отреставрированных зданий делает этот район естественной средой обитания для глобальных покупателей, привыкших к первоклассной городской жизни.

Санта-Мария-Майор остается неоспоримым местом притяжения, несмотря на нестабильность нормативно-правовой базы, связанной с туризмом и краткосрочной арендой. Его исторические слои, виды на реку и кинематографическая обстановка имеют почти символический статус, особенно среди покупателей, мечтающих жить в самом сердце Лиссабона, как на открытке.

Наконец, район Мизерикордия, где расположены Шиаду, Принсипи Реал и Байрру-Алту, продолжает воплощать в себе сущность современного Лиссабона. Он объединяет культуру, гастрономию, ночную жизнь и прекрасно отреставрированную архитектуру с той непринужденной утонченностью, которую мало кто может повторить в европейских кварталах.

По словам Дэвида Моура-Джорджа: "Иностранные покупатели не просто участвуют в жизни рынка, они формируют его. Они определяют, как выглядит прайм Лиссабон, и все чаще это определение выходит за рамки одного проспекта. Теперь это коллекция микрорайонов, каждый из которых имеет свою индивидуальность и международную аудиторию. Это признак того, что город становится по-настоящему глобальным местом для проживания".

Кредиты: Изображение предоставлено; Автор: Клиент;

Почему именно эти районы? Риэлторское прочтение тенденции
Высокий уровень иностранных инвестиций никогда не бывает случайным, и в случае с Лиссабоном он отражает очень четкую структурную динамику. Историческое ядро предлагает то, чего нет ни в одной другой части города: плотную концентрацию столетних фасадов, отреставрированных зданий и архитектурно охраняемых уличных ландшафтов. Эти районы удобны для прогулок, культурно богаты и узнаваемы во всем мире - качества, которые неоднократно возглавляли список приоритетов для глобальных покупателей, стремящихся к европейскому городскому образу жизни. Кроме того, эти районы чаще всего фигурируют в международных средствах массовой информации, посвященных путешествиям и стилю жизни, что усиливает их привлекательность задолго до того, как покупатель ступит на порог Лиссабона.

Несмотря на периодическую нестабильность, связанную с регулированием туризма или политическими изменениями, эти центральные районы исторически демонстрируют более высокую и быструю устойчивость, чем любая другая часть столицы. Эта устойчивость помогает объяснить, почему на долю иностранных покупателей сегодня приходится 75 % инвестиций в жилье в Санта-Мария-Майор, 69 % в Санту-Антониу и 64 % в Мизерикордиа.

Это явление не просто связано с ростом цен. Это вопрос идентичности, типологии, стиля жизни и долгосрочной уверенности в центре города, имеющего глобальное значение.

Как резюмирует Давид Моура-Жоржи:
"Лиссабон не перегревается, он реорганизуется. Мы наблюдаем, как город пересматривает границы своего премиального ядра. Центр стал продуктом роскоши, сформированным по мировым стандартам, в то время как более широкая столичная зона расширяет свою привлекательность для различных категорий покупателей. Это признак того, что рынок становится более сложным, а не более хрупким".