Secondo l'ultimo Dossier Cidade de Lisboa, nel primo semestre del 2025 gli acquirenti stranieri hanno investito 465 milioni di euro in abitazioni all'interno dell'Area di Rinnovamento Urbano della capitale. I volumi sono leggermente diminuiti, ma la spesa complessiva è rimasta identica a quella dell'anno precedente. Questo paradosso: meno case vendute e stessi soldi investiti, è uno dei segni più evidenti di un mercato in cui gli acquirenti stanno diventando più selettivi, più informati e più concentrati.

Con un aumento dei prezzi del 15,9% su base annua nel terzo trimestre del 2025, l'incremento più forte dal 2018, il centro di Lisbona sta diventando non solo più esclusivo ma anche più polarizzato.

David Moura-George, direttore generale per il Portogallo di Athena Advisers, osserva che:
"Cinque anni fa, i clienti internazionali stavano esplorando Lisbona, ora arrivano con una mappa predefinita. Conoscono le strade che vogliono e lo stile di vita che si aspettano. La città non è più una scoperta emergente, ma una scelta curata in cui gli acquirenti globali si comportano con la stessa precisione che avrebbero a Parigi, Londra o New York".

Chi compra? Un mercato silenziosamente riequilibrato
Nella prima metà dell'anno, nell'area di rinnovamento urbano di Lisbona sono stati attivi acquirenti di 52 nazionalità. Un'ampia impronta internazionale che contrasta con una distribuzione sempre più concentrata del capitale.

Sebbene la domanda internazionale rimanga globalmente diversificata, il potere d'acquisto reale si sta sempre più consolidando attorno a un numero minore di nazionalità. Gli acquirenti americani rappresentano la maggioranza, con il 24% del totale degli investimenti esteri, spinti dalla migrazione dello stile di vita, dalla flessibilità del lavoro a distanza e dalla ricerca di basi europee stabili che offrano sicurezza e qualità della vita. Gli acquirenti brasiliani e francesi seguono insieme al secondo posto, con i brasiliani che rappresentano l'11% degli investimenti internazionali, spesso motivati da affinità culturali, trasferimento della famiglia e pianificazione della sicurezza a lungo termine, mentre i francesi rappresentano il 10%, tipicamente attratti da confronti di valore con i mercati nazionali e dall'attrattiva di un migliore equilibrio tra lavoro e vita privata.

David Moura-George commenta: "Quando parliamo con clienti di diversi Paesi, le motivazioni variano notevolmente. Gli americani in genere cercano una base europea più tranquilla, sicura e vivibile. I brasiliani spesso cercano continuità culturale e stabilità a lungo termine. Gli acquirenti francesi tendono a privilegiare la qualità della vita unita a un solido valore finanziario. L'aspetto affascinante è che Lisbona riesce a soddisfare contemporaneamente tutte queste esigenze, una versatilità rara in Europa".

Le strade che tutti vogliono: Inside Lisbon's Global Property Sweet Spots
La domanda straniera a Lisbona si è notevolmente concentrata, gravitando su una stretta costellazione di quartieri centrali noti per la loro bellezza architettonica, la vivacità culturale e i progetti di ristrutturazione di alto livello. Questi quartieri non sono semplicemente desiderabili, ma incarnano l'immagine internazionale di Lisbona che ha maggiore risonanza all'estero.

Estrela rimane uno degli indirizzi più ambiti della città, in grado di offrire una ricercata miscela di eleganza, tranquillità e autenticità. Gli immobili in vendita a Estrela si rivolgono agli acquirenti che cercano una vita residenziale raffinata senza sacrificare il fascino o il carattere.

Arroios, un tempo eclettico e trascurato, ha guadagnato appeal grazie alla sua creatività, alla diversità e all'atmosfera emergente. Gli acquirenti internazionali, soprattutto quelli più giovani, lo considerano la versione di Lisbona di un quartiere urbano rivitalizzato, dove caffè, atelier e piccole imprese scandiscono il ritmo della comunità.

Santo António si colloca ai vertici del mercato, con immobili in vendita in Avenida da Liberdade e nei dintorni che rappresentano la fascia più alta del mercato locale. Con la sua combinazione di grandi viali, boutique di design ed edifici meticolosamente restaurati, è l'habitat naturale per gli acquirenti globali abituati a vivere in città.

Santa Maria Maior rimane un'attrazione innegabile nonostante la volatilità normativa che circonda il turismo e gli affitti a breve termine. Le sue stratificazioni storiche, la vista sul fiume e l'ambientazione cinematografica hanno uno status quasi simbolico, soprattutto tra gli acquirenti che sognano di vivere nel cuore da cartolina di Lisbona.

Infine, la Misericórdia - che ospita il Chiado, il Príncipe Real e il Bairro Alto - continua a incarnare l'essenza della Lisbona contemporanea. Fonde cultura, gastronomia, vita notturna e architettura splendidamente rinnovata con una raffinatezza senza sforzo che pochi quartieri europei possono replicare.

Secondo David Moura-George: "Gli acquirenti stranieri non stanno semplicemente partecipando al mercato, ma lo stanno plasmando. Stanno definendo l'aspetto di Lisbona e, sempre più spesso, questa definizione si estende al di là di un'unica strada. Ora è un insieme di microquartieri, ognuno con una personalità distinta e un seguito internazionale. È il segno di una città che sta maturando per diventare una destinazione residenziale davvero globale".

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Perché queste aree? Una lettura immobiliare della tendenza
Gli alti livelli di investimenti stranieri non sono mai casuali e, nel caso di Lisbona, riflettono una serie di dinamiche strutturali molto chiare. Il centro storico offre qualcosa che nessun'altra parte della città può offrire: una densa concentrazione di facciate centenarie, edifici ristrutturati e strade architettonicamente protette. Questi quartieri sono percorribili, culturalmente ricchi e riconoscibili a livello internazionale, qualità che sono ripetutamente in cima alla lista delle priorità degli acquirenti globali che cercano uno stile di vita da città europea. Sono anche le aree più frequentemente ritratte dai media internazionali di viaggi e lifestyle, il che rafforza la loro desiderabilità molto prima che un acquirente metta piede a Lisbona.

Nonostante l'occasionale volatilità legata alle normative sul turismo o ai cambiamenti politici, questi quartieri centrali hanno storicamente dimostrato una capacità di recupero più netta e rapida rispetto a qualsiasi altra zona della capitale. Questa resilienza contribuisce a spiegare perché gli acquirenti internazionali rappresentano oggi il 75% degli investimenti residenziali a Santa Maria Maior, il 69% a Santo António e il 64% a Misericórdia.

Questo fenomeno non è semplicemente una questione di aumento dei prezzi. È una questione di identità, tipologia, stile di vita e fiducia a lungo termine in un centro città di rilevanza globale.

Come riassume David Moura-George:
"Lisbona non si sta surriscaldando, si sta riorganizzando. Stiamo assistendo a una città che ridefinisce i confini del suo centro premium. Il centro è diventato un prodotto di lusso, modellato su standard globali, mentre l'area metropolitana più ampia sta ampliando il suo appeal per diversi profili di acquirenti. È il segno di un mercato che sta diventando più sofisticato, non più fragile".