Al meer dan tien jaar is Lissabon de ster van het Portugese vastgoed. Internationale krantenkoppen brachten golven toeristen, investeerders met een gouden visum, gepensioneerden en digitale nomaden, aangetrokken door de hoge levenskwaliteit, het klimaat en de betaalbaarheid. Wijken werden getransformeerd, prijzen stegen en de vraag uit alle hoeken van de wereld vertoonde weinig tekenen van vertraging

. Vandaag is er echter een nieuw hoofdstuk aangebroken.

Wanneer succes zijn eigen beperkingen creëert

De krachten die het centrum van Lissabon zo aantrekkelijk maakten, hebben het geleidelijk moeilijker gemaakt om mee te werken. Grond in de stad is schaars. Planningsprocessen duren lang. De bouwkosten zijn aanzienlijk gestegen. De prijzen liggen nu gemiddeld rond de €6.000 per vierkante meter in topgebieden, en voor Portugese gezinnen die op zoek zijn naar een modern huis in hun eigen hoofdstad is het echt moeilijk geworden. En voor veel van onze beleggers die hun portefeuille in Portugal willen starten, worden de rendementen in het stadscentrum overtroffen door de opkomende buurten.

De omgeving van Lissabon biedt iets dat het centrum van de stad niet langer op schaal kan bieden: grondreserves, grotere percelen, flexibiliteit in de stedenbouwkundige planning en de mogelijkheid om moderne woongemeenschappen te creëren die zijn ontworpen voor eigentijdse levensstijlen

. Bij Maven adviseerden we onze klanten al meer dan vijf jaar geleden om verder te kijken dan het centrum van Lissabon, ruim voordat deze verschuiving de mainstream werd. Vandaag de dag bewijst die strategie zich op meerdere projecten en locaties.

Credits: Beeld aangeleverd; Auteur: Opdrachtgever; Nieuwbouwproject in Barreiro door WeBuild.


Voorbij het centrum

De term "buitenwijken" dekt niet volledig wat er gebeurt. Dit zijn geen perifere slapende steden die losstaan van de hoofdstad. Integendeel, de gemeenten ten zuiden en oosten van Lissabon zijn steeds meer dynamische stedelijke centra op zich, geïntegreerd in het grootstedelijke ecosysteem

. Van Almada en Seixal langs de zuidelijke oever van de rivier de Taag, tot Barreiro, Montijo, Alcochete en Moita verder naar het oosten, deze locaties combineren nabijheid met levenskwaliteit.

De reistijden zijn concurrerend. Vanuit veel van deze gebieden is het centrum van Lissabon binnen 20 tot 35 minuten bereikbaar, afhankelijk van de verbinding (brug, veerboot of snelweg). Tegelijkertijd profiteren bewoners van minder verkeersopstoppingen, minder lawaai, een betere luchtkwaliteit en gemakkelijker parkeren - factoren die van groot belang zijn voor gezinnen.

Toegang tot stranden is een andere belangrijke factor. Voor veel Portugese kopers is de nabijheid van de kustlijn van Costa da Caparica een doorslaggevend levensstijlvoordeel. Als je in Almada of nabijgelegen gemeenten woont, kun je de uitgestrekte Atlantische stranden in 10 tot 20 minuten bereiken. Deze mix van stedelijk gemak en toegang tot de kust is moeilijk te evenaren in Lissabon zelf.

Bovendien bieden deze gebieden groene ruimten, nieuwe scholen, lokale handel en gemeenschapsinfrastructuur die zowel Portugese als internationale bewoners aanspreken die op zoek zijn naar een evenwichtig leven

.

Sterke en diverse vraag

De vraag hier komt uit verschillende richtingen tegelijk, wat de investeringscase veerkrachtig maakt.

Portugezen die vanuit kleinere steden en landelijke regio's verhuizen, blijven naar Lissabon trekken voor werk en kansen. Omdat centrale huisvesting minder toegankelijk wordt, worden omliggende gemeenten de natuurlijke landingsplaats. Internationale kopers uit de Verenigde Staten, Brazilië, Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk kijken ook verder dan het historische centrum, op zoek naar moderne huizen met parkeergelegenheid, terrassen en de nabijheid van de natuur, terwijl ze toch binnen het bereik van de hoofdstad blijven. Velen zijn niet op zoek naar een historisch appartement in Alfama. Ze willen een goed ontworpen, functionele woning die past bij hun manier van leven.

Investeerders volgen ondertussen het rendement. Huurrendementen in het centrum van Lissabon zijn gedrukt door de hoge aankoopprijzen. Goed gelegen grootstedelijke projecten bieden nog steeds een solide instap en een sterk verhuurpotentieel op lange termijn, vooral voor residentiële verhuur waar de vraag van de verhuizende bevolking groot en consistent blijft.

Eigenaar-bewoners en investeerders die op hetzelfde moment op dezelfde locaties samenkomen, zijn vaak een betrouwbaar signaal dat het waard is om aandacht aan te besteden.

Een nieuwe golf van ontwikkeling

De afgelopen paar jaar is het volume en de kwaliteit van de vastgoedontwikkeling in het hele metropolitane gebied merkbaar veranderd. Sommige projecten bestaan uit enkele tientallen appartementen die lokale markten bedienen. Andere omvatten enkele honderden eenheden en vormen volledig nieuwe woongemeenschappen met hun eigen karakter en voorzieningen. Steeds vaker zijn er gerespecteerde architectenbureaus bij betrokken, die de ontwerpnormen op een hoger plan tillen en ervoor zorgen dat deze ontwikkelingen voldoen aan de moderne verwachtingen op het gebied van duurzaamheid, energie-efficiëntie en stedelijke integratie.

Almada, Barreiro en Seixal zijn bijzonder actief geworden, ondersteund door infrastructurele verbeteringen en strategische planningsinitiatieven. Alcochete en Montijo trekken steeds meer aandacht en profiteren van beschikbare grond, verbeterde wegverbindingen en een nieuwe internationale school.

Riverscape in Almada is een voorbeeld van hoe een goed gekozen locatie een sterk ontwerp en een reële vraag naar onroerend goed in het hogere segment buiten Lissabon kan combineren. In Moita is al een ontwikkeling in voorbereiding, omdat onze overtuiging in de fundamenten van het gebied alleen maar sterker is geworden naarmate we beter keken.

Waarom de timing belangrijk is

Vastgoed beloont degenen die anticiperen op deze structurele veranderingen.

De grondprijzen in veel van deze gemeenten blijven redelijk wanneer ze worden afgezet tegen toekomstige woningwaarden. Planologische kaders worden steeds meer ondersteunend voor nieuw woningaanbod. De infrastructuur verbetert gestaag. En het prijsverschil tussen Lissabon en de omliggende steden biedt kopers nog steeds een zinvol waardevoorstel dat nog niet volledig is ingeprijsd.

Vijf jaar geleden, toen het centrum van Lissabon nog steeds het belangrijkste aandachtspunt was, was de redenering om naar buiten te kijken duidelijk. De prijsvorming in het centrum naderde zijn maturiteit. Grondschaarste zou het toekomstige aanbod beperken. De connectiviteit en infrastructuur in het grootstedelijk gebied verbeterden. Leefstijlvoorkeuren verschoven naar ruimte, toegankelijkheid en balans.

Voor ontwikkelaars biedt het grootstedelijk gebied nu gezondere marges en meer schaalbare projecten dan het stadscentrum kan ondersteunen. Voor investeerders betekent het instappen op toegankelijkere niveaus met een reëel waardevermeerderingspotentieel naarmate deze gebieden consolideren en volwassen worden.

Beleggingsstrategie: Verder kijken dan het stadscentrum

Voor investeerders die Portugees onroerend goed overwegen, ligt de kans niet in het verlaten van Lissabon, maar in het verbreden van het kader.

Investeren in gemeenten als Montijo, Almada, Barreiro, Seixal of Moito biedt blootstelling aan:

● Sterke vraag naar woningen van lokale en internationale kopers.

● Concurrerende aankoopprijzen in vergelijking met het centrum van Lissabon.

Aantrekkelijke huuropbrengsten in verhouding tot de instapkosten.

● Potentieel voor waardevermeerdering op lange termijn naarmate de infrastructuur en diensten zich uitbreiden.

De diversiteit van die vraagbasis is wat deze markten hun stabiliteit geeft. Een locatie die tegelijkertijd gepensioneerden, jonge gezinnen, werknemers op afstand en lange termijn huurders aantrekt, is een locatie met echte opnamecapaciteit.

Het perspectief van Maven

Bij Maven is het onze rol om structurele trends vroegtijdig te identificeren, vastgoedprojecten te ontwikkelen met discipline en nauwkeurigheid en investeerders te begeleiden bij beslissingen die ook op de lange termijn standhouden

. We hebben de opkomst van de metropolitane gemeenten van Lissabon met eigen ogen gezien, we hebben ondersteuning geboden bij grondverwerving, projectontwerp, vergunningen en commercialisering op meerdere locaties en we blijven deze gebieden prioriteit geven in onze ontwikkelingspijplijn. De verschuiving van het centrum van Lissabon naar het bredere grootstedelijke gebied is naar onze mening eerder een langetermijnrebalancering van de stedelijke geografie van de regio dan een tijdelijke reactie op de prijsinflatie in het centrum.

Portugal blijft internationale inwoners aantrekken en de binnenlandse vraag blijft sterk. De behoefte aan goed geplande, moderne woningen zal alleen maar toenemen.

Voor degenen die de Portugese vastgoedmarkt op de voet willen volgen, biedt de Portugal Investor Newsletter tweemaandelijks informatie over kansen en ontwikkelingen in het hele land. Om specifieke mogelijkheden te verkennen of uw beleggingsstrategie te bespreken, kunt u contact opnemen met het Maven team op community@maveninvest.pt.