Seit mehr als einem Jahrzehnt ist Lissabon der Star der portugiesischen Immobilienbranche. Internationale Schlagzeilen brachten Wellen von Touristen, Golden-Visa-Investoren, Rentnern und digitalen Nomaden, angezogen von der hohen Lebensqualität, dem Klima und der Erschwinglichkeit. Die Stadtviertel wurden umgestaltet, die Preise stiegen, und die Nachfrage aus allen Teilen der Welt zeigte kaum Anzeichen einer Abschwächung - ein

in jeder Hinsicht bemerkenswerter Lauf. Heute jedoch hat sich ein neues Kapitel aufgetan.

Wenn der Erfolg seine eigenen Zwänge schafft

Die Kräfte, die das Zentrum Lissabons so attraktiv gemacht haben, haben es allmählich schwieriger gemacht, mit ihm zu arbeiten. Grundstücke innerhalb der Stadt sind knapp. Die Planungsverfahren sind langwierig. Die Baukosten haben sich erheblich erhöht. Die Preise liegen jetzt im Durchschnitt bei etwa 6.000 Euro pro Quadratmeter in den besten Gegenden, und für portugiesische Familien, die ein modernes Haus in ihrer eigenen Hauptstadt suchen, ist es wirklich schwierig geworden. Und für viele unserer Investoren, die ihr Portfolio in Portugal aufbauen wollen, sind die Renditen im Stadtzentrum höher als in den aufstrebenden Stadtvierteln.

Dieses Ungleichgewicht hat die Nachfrage natürlich umgelenkt und führt zu einer interessanten Investitionsdynamik.

Das Umland von Lissabon bietet etwas, was das Stadtzentrum nicht mehr in diesem Umfang bieten kann: Landreserven, größere Grundstücke, städtebauliche Flexibilität und die Möglichkeit, moderne Wohngemeinschaften zu schaffen, die für einen zeitgemäßen Lebensstil konzipiert sind.

Bei Maven haben wir bereits vor mehr als fünf Jahren damit begonnen, unseren Kunden zu raten, sich außerhalb des Stadtzentrums von Lissabon umzusehen, lange bevor diese Verschiebung in den Mainstream-Gesprächen aufkam. Heute bewährt sich diese Strategie bei zahlreichen Projekten und Standorten.

Credits: Bild zur Verfügung gestellt; Autor: Kunde; Neues Wohnprojekt in Barreiro von WeBuild.


Jenseits des Zentrums

Der Begriff "Vororte" trifft nicht ganz, was hier geschieht. Es handelt sich nicht um periphere, ruhende Städte, die von der Hauptstadt abgekoppelt sind.

Von Almada und Seixal am Südufer des Tejo bis hin zu Barreiro, Montijo, Alcochete und Moita weiter östlich - diese Orte vereinen Nähe und Lebensqualität, und die

Reisezeiten sind konkurrenzfähig. Von vielen dieser Gebiete aus ist das Stadtzentrum von Lissabon je nach Verbindung (Brücke, Fähre oder Autobahn) innerhalb von 20 bis 35 Minuten erreichbar. Gleichzeitig profitieren die Bewohner von weniger Verkehrsstaus, einem geringeren Lärmpegel, einer besseren Luftqualität und einfacheren Parkmöglichkeiten - Faktoren, die für Familien von großer Bedeutung sind

. Für viele portugiesische Käufer ist die Nähe zur Küste der Costa da Caparica ein entscheidender Lebensstilvorteil. Wer in Almada oder in den umliegenden Gemeinden wohnt, kann die weitläufigen Atlantikstrände in 10 bis 20 Minuten erreichen.

Darüber hinaus bieten diese Gebiete Grünflächen, neue Schulen, lokalen Handel und kommunale Infrastrukturen, die sowohl für portugiesische als auch für internationale Bewohner, die ein ausgewogenes Leben suchen, attraktiv sind

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Starke und vielfältige Nachfrage

Die

portugiesischen Bürger, die aus kleineren Städten und ländlichen Regionen nach Lissabon umziehen, um dort Arbeit und Möglichkeiten zu finden, ziehen weiter nach Lissabon. Da der zentrale Wohnraum immer weniger zugänglich ist, werden die umliegenden Gemeinden zum natürlichen Anlaufpunkt. Internationale Käufer aus den Vereinigten Staaten, Brasilien, Frankreich und dem Vereinigten Königreich suchen auch außerhalb des historischen Zentrums nach modernen Häusern mit Parkplätzen, Terrassen und Nähe zur Natur, ohne dabei die Hauptstadt aus den Augen zu verlieren. Viele sind nicht auf der Suche nach einer historischen Wohnung in Alfama. Sie wollen eine gut durchdachte, funktionelle Wohnung, die zu ihren Lebensgewohnheiten passt.

Die Investoren wiederum folgen den Renditen. Die Mietrenditen im Zentrum Lissabons wurden durch die hohen Anschaffungspreise gedrückt. Gut gelegene Großstadtprojekte bieten immer noch solide Einstiegspunkte und ein starkes langfristiges Mietpotenzial, insbesondere für die Vermietung von Wohnungen, wo die Nachfrage der umziehenden Bevölkerung groß und beständig bleibt.

Dass Eigennutzer und Investoren zur gleichen Zeit an denselben Standorten zusammenkommen, ist ein verlässliches Signal, auf das man achten sollte.

Eine neue Welle der Entwicklung

In den letzten Jahren hat sich der Umfang und die Qualität der Immobilienentwicklung im gesamten Ballungsraum deutlich verändert. Einige Projekte bestehen aus ein paar Dutzend Wohnungen, die lokale Märkte bedienen. Andere umfassen mehrere hundert Einheiten und bilden völlig neue Wohngemeinschaften mit eigenem Charakter und eigenen Annehmlichkeiten. Zunehmend sind angesehene Architekturbüros beteiligt, die die Designstandards anheben und sicherstellen, dass diese Entwicklungen den modernen Erwartungen in Bezug auf Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und städtebauliche Integration gerecht werden.

Almada, Barreiro und Seixal sind besonders aktiv geworden, unterstützt durch Verbesserungen der Infrastruktur und strategische Planungsinitiativen. Alcochete und Montijo ziehen immer mehr Aufmerksamkeit auf sich und profitieren von verfügbaren Grundstücken, verbesserten Straßenverbindungen und einer neuen internationalen Schule.

Riverscape in Almada ist ein Beispiel dafür, wie ein gut gewählter Standort ein starkes Design und eine echte Nachfrage nach hochwertigen Immobilien außerhalb von Lissabon zusammenbringen kann. In Moita ist eine Entwicklung bereits in Vorbereitung, denn unsere Überzeugung von den Fundamentaldaten des Gebiets ist nur noch stärker geworden, je näher wir es uns angesehen haben.

Warum das Timing wichtig ist

Immobilien belohnen diejenigen, die diese strukturellen Veränderungen vorhersehen:

Die Grundstückspreise in vielen dieser Gemeinden sind nach wie vor angemessen, wenn man sie mit den künftigen Wohnwerten vergleicht. Die planerischen Rahmenbedingungen werden immer günstiger für die Schaffung von neuem Wohnraum. Die Infrastruktur verbessert sich stetig. Und das Preisgefälle zwischen Lissabon und den umliegenden Städten bietet den Käufern immer noch ein bedeutendes Wertangebot, das noch nicht vollständig eingepreist ist.

Vor fünf Jahren, als das Zentrum Lissabons noch im Mittelpunkt des Interesses stand, war der Grund für den Blick nach außen einfach. Die Preisgestaltung im Zentrum näherte sich der Reife. Die Grundstücksknappheit würde das künftige Angebot begrenzen. Die Verkehrsanbindung und die Infrastruktur im Ballungsraum verbesserten sich. Die Vorlieben für den Lebensstil verlagerten sich in Richtung Raum, Zugänglichkeit und Ausgewogenheit. Jeder dieser Faktoren hat sich seither nur noch verstärkt:

Für Bauträger bietet das Ballungsgebiet nun gesündere Gewinnspannen und mehr skalierbare Projekte als das Stadtzentrum unterstützen kann. Für Investoren bedeutet dies, dass sie zu erschwinglicheren Preisen einsteigen können, mit echtem Wertsteigerungspotenzial, da sich diese Gebiete konsolidieren und reifen.

Investitionsstrategie: Der Blick über das Stadtzentrum hinaus

Für Investoren, die portugiesische Immobilien in Betracht ziehen, besteht die Chance nicht darin, Lissabon aufzugeben, sondern den Rahmen zu erweitern.

Investitionen in Gemeinden wie Montijo, Almada, Barreiro, Seixal oder Moito bieten folgende Vorteile:

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Starke Nachfrage nach Wohnimmobilien von lokalen und internationalen Käufern.

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Günstige Kaufpreise im Vergleich zum Zentrum Lissabons.

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Attraktive Mietrenditen im Verhältnis zu den Einstiegskosten.

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Langfristiges Wertsteigerungspotenzial durch den Ausbau von Infrastruktur und Dienstleistungen.

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Lebensstilorientierte Nachfrage, die sich auf die Nähe zu Stränden, Grünflächen und städtischen Annehmlichkeiten stützt.●

Die Vielfalt dieser Nachfragebasis verleiht diesen Märkten ihre Stabilität. Ein Standort, der gleichzeitig Rentner, junge Familien, Fernarbeiter und Langzeitmieter anzieht, ist ein Standort mit echter Absorptionskapazität.

Mavens Sichtweise

Bei Maven besteht unsere Aufgabe darin, strukturelle Trends frühzeitig zu erkennen, Immobilienprojekte mit Disziplin und Strenge zu entwickeln und Investoren bei Entscheidungen zu unterstützen, die langfristig Bestand haben.

Wir haben den Aufstieg der Stadtbezirke von Lissabon aus erster Hand miterlebt, den Landerwerb, die Projektplanung, die Lizenzvergabe und die Kommerzialisierung an mehreren Standorten unterstützt, und wir werden diesen Gebieten in unserer Entwicklungspipeline weiterhin Priorität einräumen. Die Verlagerung vom Zentrum Lissabons in den Großraum ist unserer Ansicht nach eine langfristige Neugewichtung der städtischen Geografie der Region und keine vorübergehende Reaktion auf die Preisinflation im Zentrum.

Portugal zieht weiterhin internationale Einwohner an, und die Inlandsnachfrage bleibt stark. Der Bedarf an gut geplanten, modernen Wohnungen wird weiter steigen.

Für diejenigen, die den portugiesischen Immobilienmarkt genauer verfolgen möchten, bietet der Portugal Investor Newsletter alle zwei Monate Informationen über Möglichkeiten und Entwicklungen im ganzen Land. Um spezifische Möglichkeiten zu erkunden oder Ihre Investitionsstrategie zu besprechen, wenden Sie sich an das Maven-Team unter community@maveninvest.pt.