Jednak w kraju silnie naznaczonym starzejącymi się zasobami mieszkaniowymi, który cierpi z powodu poważnych braków w podaży i przechodzi kryzys mieszkaniowy, który nie został jeszcze rozwiązany - pomimo licznych prób, a mianowicie pakietu "Mais Habitação" zatwierdzonego przez poprzedni rząd - istotne jest, aby zadać sobie pytanie, jakie mechanizmy mogłyby być w stanie podjąć konkretne, skuteczne i sprawne działania - w odpowiednim czasie i procedurze - w celu odwrócenia obecnego trendu.

W związku z tym, w mediach i na portalach społecznościowych powszechne jest oburzenie, wzywające do rozwiązania problemu tysięcy pustostanów, opuszczonych, niewykorzystanych lub poważnie zdegradowanych nieruchomości, często w centralnych lub strategicznych obszarach miast, w połączeniu z dobrze znanymi zjawiskami pustynnienia historycznych centrów, wykluczenia ludności z miast i gentryfikacji, coraz częściej dotykającej ośrodki miejskie. Środki pośrednie - takie jak na przykład wzrost podatku od nieruchomości komunalnych od pustostanów w obszarach presji miejskiej (dekret z mocą ustawy nr 67/2019 z dnia 21 maja) - wydają się nie przynosić zamierzonego efektu odstraszającego. W tym sensie należy zadać pytanie, które instrumenty dostępne właściwym podmiotom powinny być traktowane priorytetowo w polityce publicznej w tym celu, jako kluczowe elementy walki z istniejącym trendem.

Takie było motto pakietu "Mais Habitação", kiedy zatwierdzono system, który przewidywał przymusowy wynajem nieruchomości w takich warunkach. Jednak, jak wiadomo, kontrowersje, z jakimi spotkało się zatwierdzenie i wejście w życie tego reżimu, natychmiast zapowiadały jego wynik - jego nieuniknione uchylenie przez rząd Luísa Montenegro dekretem z mocą ustawy nr 43/2024 z dnia 2 lipca.

Tak więc, oprócz niezliczonych innych środków, które można by wymienić jako odpowiednie do wypełnienia tej krytycznej misji (patrz system przymusowej sprzedaży nieruchomości ustanowiony w samym RJRU, który był innowacyjny w momencie wprowadzenia), w tym kontekście zawsze nieuniknione będzie spojrzenie na wywłaszczenie nieruchomości przez administrację publiczną w konkretnym kontekście rehabilitacji miejskiej jako jednego z najskuteczniejszych instrumentów w tej krytycznej misji rehabilitacji naszych zasobów mieszkaniowych (i nie tylko).

Pojawia się jednak pytanie, jak zrównoważyć sprzeczne interesy między oczywistymi i pilnymi potrzebami, które administracja publiczna zamierza zaspokoić, a naturalną konstytucyjną ochroną praw własności obywateli.

Ta zawsze złożona kwestia jest szersza i znacznie wcześniejsza niż kontekst rehabilitacji miejskiej, z kodeksem wywłaszczeniowym (ustawa nr 168/99 z 18 września) mającym zastosowanie jako oś strukturalna tego instytutu.

W związku z tym należy zadać pytanie, jakie możliwości, z jednej strony, i jakie ograniczenia, z drugiej strony, może przyjąć wywłaszczenie i jakie znaczenie może mieć w definiowaniu polityk publicznych w zakresie rewitalizacji obszarów miejskich oraz w definiowaniu działań w każdym obszarze rewitalizacji obszarów miejskich.

Wywłaszczenie jest zawsze z konieczności poważnym, destrukcyjnym i drastycznym aktem - zgodnie z konstytucyjnym imperatywem, tylko ze względu na użyteczność publiczną i po wypłacie słusznego odszkodowania administracja publiczna może wymusić to ograniczenie prawa własności, przy czym ustanowiona procedura jest ściśle regulowana przez prawo, a wymogi legalności podlegają drobiazgowej kontroli. Specyfika RJRU w korzystaniu z tego instrumentu nie jest ułatwieniem, ponieważ cel publiczny nie może być jedynie instrumentalny lub pozorny, z faktycznym obowiązkiem zapewnienia, że użyteczność publiczna, do której zmierza akt wywłaszczenia, będzie skuteczna i zmaterializowana w przyszłości, pod groźbą bezprawności procesu.

W tym konkretnym kontekście chodzi o znaną już procedurę kształtującą wszelkie działania wywłaszczeniowe podmiotów publicznych - prostą w teorii, ale długotrwałą i nigdy nie wolną od sporów sądowych w jej stosowaniu. Rozważmy kwestię słusznego odszkodowania - jakie kryteria powinny decydować o wysokości odszkodowania należnego jednostce w przypadku wywłaszczenia dokonywanego w ramach działań rewitalizacyjnych, zwłaszcza gdy celem jest wprowadzenie nieruchomości na rynek? Co więcej, jaka jest waga funkcji kompensacyjnej na zawyżonym rynku nieruchomości i gdzie jest granica między wartością godziwą nieruchomości a wartością, po której zostanie ona wprowadzona do obrotu po wywłaszczeniu? Krytycy tej polityki zawsze będą twierdzić, że nie tylko nie da się zniwelować dysproporcji między nimi, ale także, że obciążenie finansowe administracji publicznej związane z realizacją wywłaszczeń w kontekście ARU, biorąc pod uwagę obecne warunki rynkowe, będzie nie do utrzymania z perspektywy budżetowej. Jeśli celem jest wywłaszczenie nieruchomości w celu jej przebudowy i uzyskania zwrotu, z koniecznością ingerencji w ekosystem gospodarczy nieruchomości, możemy mieć do czynienia z wypaczeniem zasady słusznego odszkodowania, której podmioty wywłaszczające są zobowiązane przestrzegać.

Obowiązujący system prawny dotyczący wywłaszczeń oferuje nam złożone i ustrukturyzowane ramy regulacyjne, ale aby zapewnić prawdziwą użyteczność, konieczne jest, aby regulacja była skuteczna i zapewniała szybkie procesy, w połączeniu z nieuniknioną wolą polityczną, aby zaryzykować innowacyjne rozwiązania, które mogą ją skutecznie uzupełnić, wzmacniając artykulację z instrumentami zarządzania terytorialnego, zapewniając, że rekultywacja miejska nie jest wykonywana "fragmentarycznie", ale zintegrowana z podstawową strategią ARU.

Zrównoważone rozwiązanie zawsze będzie obejmowało wywłaszczenie jako część zestawu narzędzi dostępnych przy wdrażaniu miejskich działań rehabilitacyjnych - tak, aby nie były one ostatecznie uzasadnieniem dla "czyszczenia miast" kosztem interesów prywatnych i finansów publicznych, ale mogły być skutecznymi i prawdziwie różnicującymi zasobami. Ponadto nieuniknione jest, aby określenie sprawiedliwej rekompensaty było powiązane z wyzwaniami stojącymi przed rynkiem nieruchomości, zapewniając zrównoważone rozwiązania.

Ostatecznie, choć boli nas wszystkich widok centrów miast pełnych zdegradowanych i niezamieszkanych nieruchomości i wydaje się, że oczywistym rozwiązaniem jest wywłaszczenie tych nieruchomości, sukces rehabilitacji miast będzie zależał od zdolności ustawodawcy i administracji do łączenia sprawiedliwości, wydajności i strategicznej wizji, zapewniając, że wyjątkowe instrumenty, takie jak ten, skutecznie służą wspólnemu dobru.

Raquel Sirvoicar Rodrigues - starszy prawnik ds. nieruchomości w kancelarii prawnej CCA

www.getgoldenvisa.com