移民增多、国际买家增加、就业增长，以及长期以来有利的融资条件，共同推高了市场行情。但现在有一个问题值得关注：如果需求放缓，而房价依然过高，会怎样？

晨星DBRS（Morningstar DBRS）最近的一项研究正是提出了这一可能性。自2019年以来，葡萄牙房价几乎翻了一番，仅2025年一年就上涨了19%。 与此同时，若将新家庭数量与竣工住房数量进行对比，自2014年以来，该国住房缺口已累计超过30万套。

未来几年，一些曾推动需求的因素可能会减弱。移民速度可能放缓，信贷准入门槛已提高，利率上升，而房价本身也已使许多家庭无力购房。理论上，需求减少应能缓解房价上涨的压力。但房地产市场并非如此简单。

葡萄牙仍然面临建筑工人短缺、成本高昂、可开发土地稀缺以及规划和许可流程过于缓慢等问题。需求减少并不会带来一套新房。 一个因无法获得融资而停止购房的家庭，其住房需求并未消失。他们很可能转而进入租赁市场，从而加剧了同样面临供应短缺的另一个细分市场的压力。

DBRS的研究报告中还包含一个值得关注的信号：葡萄牙近期房价涨幅中近五分之二无法用其模型所考虑的经济基本面来解释。该机构认为现在谈论房地产泡沫为时尚早，并强调了与上次危机相比的一个重要区别：葡萄牙家庭的负债水平现在要低得多。

因此，我们无需危言耸听，但必须保持现实态度。或许我们这些行业从业者也应进行一些自我反省。太久以来，我们一直将每项新的价格纪录视为市场强劲的自动证明而大加庆祝。 我本人也承认，将房价上涨、交易量增加以及国际需求视为积极信号是很容易的。从许多方面来看，这些确实是积极信号。但一个越来越多的民众无力购房或租房的市场，不能仅仅因为房价持续上涨就被视为健康的市场。

葡萄牙的购房者可能减少了，信贷成本更高了，需求增长也放缓了。但只要住房供应依然稀缺、土地被冻结、审批流程缓慢、建设力度不足，住房可及性就不可能自行恢复。

市场或许会降温。但问题在于，住房危机可能依然严峻。