Zunehmende Einwanderung, mehr internationale Käufer, Beschäftigungswachstum und seit langem günstige Finanzierungsbedingungen haben den Markt unter Druck gesetzt. Doch nun stellt sich eine Frage, die Beachtung verdient: Was passiert, wenn die Nachfrage nachlässt und die Immobilienpreise zu hoch bleiben?

Genau diese Möglichkeit wird in einer aktuellen Studie von Morningstar DBRS aufgezeigt. Seit 2019 haben sich die Immobilienpreise in Portugal praktisch verdoppelt und allein im Jahr 2025 um 19 % gestiegen. Gleichzeitig hat sich im Land seit 2014 ein Defizit von mehr als 300.000 Wohnungen angesammelt, wenn man die Bildung neuer Haushalte mit der Zahl der fertiggestellten Wohnungen vergleicht.

In den kommenden Jahren könnten einige der Faktoren, die die Nachfrage angetrieben haben, an Kraft verlieren. Die Zuwanderung könnte nachlassen, der Zugang zu Krediten ist schwieriger geworden, die Zinsen sind höher und die Preise selbst haben bereits viele Familien von der Möglichkeit eines Hauskaufs abgehalten. Theoretisch sollte ein Rückgang der Nachfrage den Druck auf die Preise verringern. Doch der Immobilienmarkt funktioniert nicht so einfach.

In Portugal herrscht nach wie vor ein Mangel an Bauarbeitern, die Kosten sind hoch, es mangelt an baureifen Grundstücken, und die Planungs- und Genehmigungsverfahren verlaufen zu langsam. Ein Rückgang der Nachfrage schafft kein einziges neues Zuhause. Eine Familie, die vom Kauf absieht, weil sie keine Finanzierung erhält, hat dennoch weiterhin Wohnbedarf. Sie wechselt wahrscheinlich auf den Mietmarkt und erhöht damit den Druck auf ein anderes Segment, das ebenfalls unter einem Mangel an Angebot leidet.

Die DBRS-Studie enthält zudem einen Hinweis, der Beachtung verdient: Fast zwei Fünftel des jüngsten Preisanstiegs in Portugal lassen sich nicht durch die in ihrem Modell berücksichtigten wirtschaftlichen Fundamentaldaten erklären. Die Agentur hält es für verfrüht, von einer Immobilienblase zu sprechen, und unterstreicht einen wichtigen Unterschied zur letzten Krise: Portugiesische Familien sind heute deutlich weniger verschuldet.

Wir brauchen daher keinen Alarmismus, sondern Realismus. Und vielleicht sollten auch wir, die Fachleute der Branche, etwas Selbstkritik üben. Zu lange haben wir jeden neuen Preisrekord als automatischen Beweis für die Stärke des Marktes gefeiert. Ich selbst gebe zu, dass es leicht ist, die Wertsteigerung, den Anstieg der Transaktionen und die internationale Nachfrage als positive Zeichen zu betrachten. Und das sind sie in vielerlei Hinsicht auch. Aber ein Markt, auf dem sich ein wachsender Teil der Bevölkerung weder den Kauf noch die Miete einer Wohnung leisten kann, kann nicht als gesund angesehen werden, nur weil die Preise weiter steigen.

Portugal mag zwar weniger Käufer, teurere Kredite und ein geringeres Nachfragewachstum haben. Doch solange es nach wie vor zu wenige Wohnungen gibt, Grundstücke blockiert sind, die Genehmigungsverfahren schleppend verlaufen und nicht ausreichend gebaut wird, ist es unwahrscheinlich, dass die Erschwinglichkeit von selbst zurückkehrt.

Der Markt mag sich abkühlen. Das Problem ist, dass die Wohnungskrise weiterhin akut bleiben könnte.