L’aumento dell’immigrazione, il maggior numero di acquirenti internazionali, la crescita dell’occupazione e, per lungo tempo, le condizioni di finanziamento favorevoli hanno contribuito a spingere al rialzo il mercato. Ma ora sorge una domanda che merita attenzione: cosa succederebbe se la domanda rallentasse e le case rimanessero troppo costose?

È proprio questa possibilità che un recente studio di Morningstar DBRS mette sul tavolo. Dal 2019, i prezzi delle case sono praticamente raddoppiati in Portogallo e sono aumentati del 19% nel solo 2025. Allo stesso tempo, il Paese ha accumulato, dal 2014, un deficit di oltre 300 mila abitazioni, se si confronta la formazione di nuovi nuclei familiari con il numero di case completate.

Nei prossimi anni, alcuni dei fattori che hanno trainato la domanda potrebbero perdere slancio. L’immigrazione potrebbe rallentare, l’accesso al credito è diventato più difficile, i tassi di interesse sono più elevati e i prezzi stessi hanno già allontanato molte famiglie dalla possibilità di acquistare una casa. In teoria, una riduzione della domanda dovrebbe alleviare la pressione sui prezzi. Ma il mercato immobiliare non funziona in modo così semplice.

Il Portogallo continua a registrare una carenza di manodopera edile, costi elevati, scarsità di terreni edificabili e procedure di pianificazione e concessione delle licenze troppo lente. Una riduzione della domanda non crea nemmeno una nuova abitazione. Una famiglia che smette di acquistare perché non riesce a ottenere un finanziamento non smette di aver bisogno di un alloggio. Probabilmente si sposta sul mercato degli affitti, aumentando la pressione su un altro segmento che soffre anch’esso di una carenza di offerta.

Lo studio della DBRS contiene anche un segnale che merita attenzione: quasi due quinti del recente aumento dei prezzi in Portogallo non sono spiegati dai fondamentali economici considerati nel suo modello. L’agenzia ritiene prematuro parlare di bolla immobiliare e sottolinea un’importante differenza rispetto all’ultima crisi: le famiglie portoghesi sono ora molto meno indebitate.

Non c’è quindi bisogno di allarmismo, ma di realismo. E forse anche noi, professionisti del settore, dovremmo fare un po’ di autocritica. Per troppo tempo abbiamo celebrato ogni nuovo record dei prezzi come una prova automatica della forza del mercato. Io stesso riconosco che è facile considerare l’apprezzamento dei prezzi, l’aumento delle transazioni e la domanda internazionale come segnali positivi. E in molti modi lo sono. Ma un mercato in cui una parte crescente della popolazione non può permettersi di acquistare o affittare una casa non può essere considerato sano solo perché i prezzi continuano a salire.

Il Portogallo potrà anche avere meno acquirenti, credito più costoso e una crescita della domanda più contenuta. Ma finché ci saranno ancora poche case, terreni bloccati, lentezze nelle autorizzazioni e un’edilizia insufficiente, è improbabile che l’accessibilità torni da sola.

Il mercato potrebbe raffreddarsi. Il problema è che la crisi immobiliare potrebbe rimanere accesa.