ساعد المزيد من الهجرة، والمزيد من المشترين الدوليين، ونمو الوظائف، ولفترة طويلة، ظروف التمويل المواتية في الضغط على السوق. ولكن هناك الآن سؤال يستحق الاهتمام: ماذا لو تباطأ الطلب وظلت المنازل باهظة الثمن؟

هذا هو بالضبط الاحتمال الذي وضعته دراسة حديثة أجرتها Morningstar DBRS على الطاولة. منذ عام 2019، تضاعفت أسعار المنازل عمليًا في البرتغال وزادت بنسبة 19٪ في عام 2025 وحده. في الوقت نفسه، تراكمت في البلاد، منذ عام 2014، عجزًا قدره أكثر من 300 ألف مسكن، عند مقارنة تكوين الأسر الجديدة بعدد المنازل المكتملة.

في السنوات القادمة، قد تفقد بعض العوامل التي دفعت الطلب قوتها. قد تتباطأ الهجرة، وأصبح الوصول إلى الائتمان أكثر تطلبًا، وأسعار الفائدة أعلى، والأسعار نفسها قد أبعدت بالفعل العديد من العائلات عن إمكانية شراء منزل. من الناحية النظرية، يجب أن يؤدي انخفاض الطلب إلى تخفيف الضغط على الأسعار. لكن العقارات لا تعمل بهذه البساطة.

لا تزال البرتغال تعاني من نقص عمال البناء، وارتفاع التكاليف، وندرة الأراضي المعدة للبناء وبطء عمليات التخطيط والترخيص. لا يؤدي انخفاض الطلب إلى إنشاء منزل جديد واحد. الأسرة التي تتوقف عن الشراء لأنها لا تستطيع الحصول على تمويل لا تتوقف عن الحاجة إلى السكن. من المحتمل أن ينتقل إلى سوق الإيجار، مما يزيد الضغط على قطاع آخر يعاني أيضًا من نقص العرض.

تحتوي دراسة DBRS أيضًا على إشارة تستحق الاهتمام: ما يقرب من خمسي الارتفاع الأخير في الأسعار في البرتغال لا يتم تفسيره من خلال الأساسيات الاقتصادية التي تم أخذها في الاعتبار في نموذجها. تعتبر الوكالة أنه من السابق لأوانه الحديث عن فقاعة عقارية وتؤكد اختلافًا مهمًا مقارنة بالأزمة الأخيرة: أصبحت العائلات البرتغالية الآن أقل مديونية بكثير.

لذلك، نحن لسنا بحاجة إلى القلق، ولكننا بحاجة إلى الواقعية. وربما يتعين علينا، نحن المحترفون في هذا القطاع، أن نقوم أيضًا ببعض النقد الذاتي. لفترة طويلة جدًا، احتفلنا بكل رقم قياسي جديد للأسعار كدليل تلقائي على قوة السوق. أنا شخصياً أدرك أنه من السهل النظر إلى الارتفاع والزيادة في المعاملات والطلب الدولي كعلامات إيجابية. وهم في نواح كثيرة. لكن السوق التي لا يستطيع فيها جزء متزايد من السكان شراء أو استئجار منزل لا يمكن اعتباره صحيًا لمجرد استمرار الأسعار في الارتفاع.

قد يكون لدى البرتغال عدد أقل من المشترين وائتمان أكثر تكلفة ونمو أقل في الطلب. ولكن طالما لا يزال هناك عدد قليل من المنازل والأراضي المسدودة والتصاريح البطيئة والبناء غير الكافي، فمن غير المرجح أن تعود إمكانية الوصول من تلقاء نفسها.

قد يبرد السوق. المشكلة هي أن أزمة الإسكان قد تظل ساخنة.