Las nuevas medidas, anunciadas por el ministro de Infraestructuras y Vivienda, Miguel Pinto Luz, introducen cambios significativos que afectan a todo, desde la firma de nuevos contratos y los mecanismos de desahucio por incumplimiento hasta el ajuste de los alquileres anteriores a 1990.

En lo que respecta a los nuevos contratos de alquiler, el cambio clave es la derogación anticipada del límite del 2 % que restringía los aumentos de alquiler al pasar a nuevos contratos. Esta norma, introducida por el anterior Gobierno socialista y que, en un principio, debía permanecer en vigor hasta 2029, se suprime tres años antes de lo previsto, lo que restablece la libertad de las partes para acordar de mutuo acuerdo los precios de mercado.

Garantías financieras iniciales

Además, se han revisado las normas relativas a las garantías financieras iniciales para reforzar la protección de los arrendadores: estos pueden ahora exigir hasta tres meses de alquiler por adelantado (en lugar de dos), y se ha eliminado el límite legal de las fianzas, que anteriormente estaba fijado en el equivalente a dos meses de alquiler.

Aunque se mantienen los límites de duración de los contratos (que oscilan entre uno y treinta años), los arrendadores disponen ahora de mayor flexibilidad para rechazar las renovaciones automáticas de los contratos, siempre que lo notifiquen con antelación.

También se han simplificado los procedimientos de rescisión del contrato por incumplimiento financiero.

Procedimientos de desahucio

El plazo para iniciar procedimientos de desahucio por impago del alquiler se ha reducido de tres a dos meses. El nuevo marco también prevé el desahucio en casos de incumplimiento reiterado, que se produce cuando se registra un retraso en el pago de ocho días o más en más de tres ocasiones (consecutivas o intermitentes) en un periodo de 12 meses, o en más de cuatro ocasiones en un periodo de 18 meses. Como medida de protección social para los hogares vulnerables que se enfrentan a la pérdida de su vivienda, el Gobierno creará un Fondo de Emergencia para la Vivienda.

Gestionado por el Instituto de Vivienda y Rehabilitación Urbana (IHRU) y financiado con cargo al presupuesto del Estado, este mecanismo proporcionará ayuda económica para la vivienda o el realojamiento en función del Índice de Apoyo Social (IAS) —fijado en 537,13 €— hasta un límite mensual de 2 300 € durante un período ininterrumpido de seis meses. La reforma aborda también la transición de los contratos de arrendamiento históricos (anteriores a 1990) al Nuevo Régimen de Arrendamiento Urbano (NRAU), aplicando criterios diferenciados en función de la edad y los ingresos de los hogares.

En el caso de los inquilinos menores de 65 años con unos ingresos brutos anuales inferiores a 64 400 €, el alquiler queda protegido durante un período transitorio de cinco años; sin embargo, si los ingresos superan este umbral, el alquiler podrá ajustarse inmediatamente al equivalente a 1/15 del valor catastral imponible (VPT) del inmueble. En el caso de los inquilinos mayores de 65 años, se prohíbe la transición definitiva al NRAU; no obstante, si los ingresos anuales del hogar superan los 64 400 €, el arrendador podrá actualizar el alquiler a la misma proporción de 1/15 del VPT.

El paquete legislativo, fruto de varias rondas de negociación con las fuerzas políticas parlamentarias, se someterá ahora a la Asamblea de la República para su examen y votación.

Al mismo tiempo, dentro del mismo marco de medidas relacionadas con la vivienda, el Parlamento ha programado para el 17 de julio la votación final de un proyecto de ley conexo destinado a simplificar la utilización del parque inmobiliario existente; esta medida permitiría a un único heredero iniciar un procedimiento judicial para la venta de bienes inmuebles pertenecientes a herencias indivisas —propiedades que llevan más de dos años sin repartirse debido a disputas o a la falta de consenso familiar—.