"Sulla base dei dati più recenti disponibili, la Commissione stima che la sopravvalutazione media sia più significativa in Portogallo", si legge in un nuovo rapporto.

Secondo i calcoli della Commissione europea, "si stima che i prezzi siano sopravvalutati di circa il 35% in Portogallo, il che lo rende l'unico Paese in cui si stima che la sopravvalutazione sia aumentata in modo significativo entro il 2024", in contrasto con la tendenza alla riduzione osservata nella maggior parte dei Paesi europei, scrivono Guillaume Cousin, Christine Frayne, Vítor Martins Dias e Bořek Vašíček, autori dello studio "Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers, and Policies".

L'analisi condotta dai ricercatori per conto della Commissione europea conferma ciò che molte famiglie portoghesi già sperimentano nella loro vita quotidiana: l'abitazione è diventata drammaticamente meno accessibile. Tra il 2014 e il 2024, il Portogallo ha registrato una crescita nominale dei prezzi delle case superiore al 200%, collocandosi tra i Paesi con gli aumenti più pronunciati, insieme a Ungheria, Lituania, Repubblica Ceca, Estonia, Bulgaria e Polonia.

Ancora più significativo è il fatto che, aggiustando per l'inflazione, tra il 2014 e il 2024, i prezzi reali delle abitazioni sono cresciuti di oltre il 50%, una cifra di gran lunga superiore alla media europea del 25%.

Secondo un rapporto dell'ECO, a mettere sotto pressione i prezzi delle abitazioni in Portogallo è stata, fin dall'inizio, un'offerta di alloggi in ritardo rispetto alla domanda; gli autori del rapporto sottolineano che "l'offerta limitata è diventata una caratteristica strutturale dei mercati immobiliari in molti Paesi, in parte derivante da normative che coprono una serie di fattori". Il Portogallo esemplifica drammaticamente questa realtà, con il documento che sottolinea che "le nuove costruzioni sono diminuite, raggiungendo i minimi storici".

Scarsa produttività

Secondo i ricercatori, questa situazione deriva da molteplici vincoli strutturali. "Regolamenti edilizi più severi e un generale declino della produttività del settore edile" sono identificati come motivi principali. Il rapporto specifica che "la predominanza di piccole imprese nel settore delle costruzioni rende difficile superare la sfida della produttività", in un'industria che registra i peggiori risultati di produttività dell'intera economia europea.

Lo studio sottolinea inoltre che il Portogallo deve affrontare tempi di elaborazione dei permessi particolarmente lunghi, che possono arrivare fino a 31 settimane, uno dei più lunghi dell'Unione Europea. Questo complesso processo burocratico, che coinvolge molteplici attori pubblici e privati, rappresenta una significativa fonte di inefficienza che limita drasticamente la risposta dell'offerta.

Allo stesso tempo, il rapporto individua che le restrizioni alla zonizzazione e all'uso del territorio costituiscono vincoli fondamentali alla disponibilità di terreni per la costruzione di alloggi. Queste norme, pur rispondendo a importanti obiettivi ambientali, determinano i possibili usi dei terreni disponibili e, quando sono eccessivamente restrittive, limitano fortemente l'espansione dell'offerta abitativa.

Impatto del turismo

Gli investitori segnalano anche che, sebbene gli investimenti residenziali siano tornati ai livelli precedenti al 2008, ciò non si è tradotto in un aumento sostanziale della costruzione di nuove abitazioni. Le risorse sono state invece indirizzate verso le ristrutturazioni, compresi i miglioramenti dell'efficienza energetica, in un momento in cui il settore deve far fronte a una diffusa carenza di manodopera e all'inadeguatezza delle competenze.

Sulla base di questa realtà, Guillaume Cousin, Christine Frayne, Vítor Martins Dias e Bořek Vašíček evidenziano che "il Portogallo è il Paese dell'Unione Europea in cui il turismo ha avuto l'impatto più forte sui prezzi delle abitazioni". L'analisi specifica che "l'espansione delle piattaforme di home-sharing ha sconvolto il mercato immobiliare tradizionale, rendendo meno netti i confini tra affitti a breve e a lungo termine".

Questa dinamica "ha contribuito a una contrazione dell'offerta nel mercato degli affitti a lungo termine, in quanto i fornitori tradizionali di alloggi a lungo termine riallocano le loro proprietà sul mercato a breve termine per ottenere maggiori profitti", si legge nel rapporto.

Domanda e offerta

I dati presentati indicano anche che l'elasticità dell'offerta di alloggi in Portogallo è tra le più basse in Europa.

Ciò significa che la reattività del mercato è scarsa. In pratica, quando i prezzi delle abitazioni aumentano, non viene automaticamente costruito un gran numero di nuove case per bilanciare il mercato: l'offerta reagisce molto poco alle variazioni dei prezzi.

Questo fa sì che i prezzi continuino a salire perché il numero di case disponibili non riesce a tenere il passo con la crescita della domanda. Questa "dinamica esaspera le carenze e amplifica gli aumenti dei prezzi, soprattutto nelle regioni con un'offerta limitata", spiegano i ricercatori.

I dati del rapporto della Commissione europea indicano anche che il Portogallo è tra i Paesi in cui il rapporto tra i prezzi delle abitazioni e il reddito delle famiglie supera del 20% i livelli di un decennio fa. Questo deterioramento dell'accessibilità abitativa pone il Portogallo accanto a Paesi Bassi, Ungheria, Lussemburgo, Irlanda, Repubblica Ceca e Austria come territori in cui l'acquisto di una casa è diventato proporzionalmente più difficile nell'ultimo decennio.

Per le famiglie che hanno bisogno di ricorrere al credito ipotecario, la situazione è ancora più onerosa perché, a differenza di quanto accaduto in Paesi come Bulgaria, Romania, Croazia, Repubblica Ceca e Ungheria, dove l'aumento dei redditi ha portato a un aumento della capacità di finanziamento delle famiglie, in Portogallo (così come in Estonia, Lussemburgo, Francia, Slovacchia e Cipro), la capacità di prestito è diminuita.

Mercato degli affitti

Questa pressione è visibile anche nel mercato degli affitti, con Lisbona che si distingue tra le capitali europee con il più alto onere finanziario da parte delle famiglie per l'affitto di un appartamento con due camere da letto in zone privilegiate. Secondo i ricercatori, gli affitti per le proprietà con due camere da letto in queste aree rappresentano un importo equivalente a oltre l'80% del reddito degli inquilini. Solo a Budapest, in Ungheria, l'onere finanziario per gli inquilini è maggiore.

Anche a Parigi, una delle città europee più costose per l'acquisto e l'affitto di una casa, nonostante gli affitti siano più alti di circa il 20% rispetto a Lisbona, l'esborso finanziario dei francesi per affittare un appartamento con due camere da letto in una zona privilegiata di Parigi è molto inferiore a quello dei portoghesi a Lisbona, dove gli affitti ammontano a circa il 60% del loro reddito.

Per il Portogallo, i dati presentati da questo studio approvato dalla Commissione europea confermano una realtà che trascende i cicli politici: il Paese si trova ad affrontare una delle più gravi crisi di accessibilità abitativa in Europa, che richiede una risposta coordinata e strutturale che va ben oltre le misure tradizionalmente attuate.